相続税対策に適していない物件とそのリスクとは?~所有地へのこだわり~

相続税対策に適していない物件とそのリスクとは?~所有地へのこだわり~

■自分の「所有地」へのこだわり

アパート経営を選択している人のなかには、先祖代々の土地を自分の代で手放すことに抵抗がある人も多いのではないでしょうか。このように考えている人が多いので、この章の冒頭で説明したように地方でのアパート建設が急増しているのでしょう。

しかし、自分が所有している土地が、貸家として「収益を得ることができるのか」「売却する際に他の投資家からみて魅力的な土地なのか」という観点で考えた場合に「NO」といえる立地も多いのではないでしょうか。収益物件として賃借人からのニーズがある土地であれば、そこにアパートを建てることに対して何ら異論はありません。しかし、賃借人から見向きもされない土地であれば、いくら相続税対策とはいえ収益物件を建てることに対して待ったをかけたいと思います。ではなぜ、「自分の土地が相続税対策に向いていないと分かっていながら、自分の土地にアパートを建設する人が減らないのか」その理由は明白で、それ以外の方法を知らないからです。

私は、どうしても自分が所有している先祖代々からの土地を売却できない場合には、土地を担保に銀行から融資を受けることも方法の1つと考えています。相続税対策を貸家で行うには、「相続税評価額を下げること」「収益性を得ること」「売却をして不動産を現金に戻すこと」など、さまざまなミッションを同時にクリアする必要があります。

だからといって、すべてをオールインワンにして考えることには注意が必要です。ここは、あえて目的を分けることで、いいとこ取りすることを提案したいと思います。

相続税対策をするに当たっての動機は、自分が所有している土地の相続税評価額が高いからです。まず、その土地を担保に銀行から融資を受けることで、アパートを建築しなくても相続税評価額は大幅に下げることが可能です。そして、その資金を元に相続税評価額を大幅に下げることのできるワンルームマンションを購入すれば、問題なく相続税対策ができます。つまり、「銀行から融資を受けること」と「相続税評価額を下げるための物件購入をすること」を分けて考えれば、ニーズのない土地でアパート経営を行うよりもよっぽど優れた方法と言えるでしょう。

この際に考えなければいけないことは、生前贈与しやすい物件を購入し、早めに生前贈与を行って、相続税対策前の資産を上回らないようにすることです。詳しくは次章以降でシミュレーションしますが、生前贈与する際に一番メリットのある貸家は、都心の築浅中古ワンルームマンションです。自分が持っている土地を担保に入れ、収益物件を購入し生前贈与できれば、相続税対策をする前の資産を上回ることはありません。むしろ、借り入れが残っていれば、借金を相続することができ相続財産をさらに減らすこともできます。ある程度借金が減ってきた場合には、追加で借り入れを行い、ワンルームマンションを購入し同様に生前贈与を行えば、その時々に合わせたフレキシブルな対応も可能になります。つまり、先祖代々の土地をうまく守りながら相続税対策を行う方法は、その土地にアパートを建てる方法以外にも選択肢があるということを覚えておいてください。

相続税改正により、相続税対策の必要性だけが一人歩きし、間違った相続税対策をしている人が増えました。今は、建築したばかりのアパートなので失敗している人の総数は少ないですが、これが10年後、20年後と時が経つにつれて、間違ったやり方だったと認識する人も徐々に増えてくるはずです。人によっては、それが親世代ではなく、子世代に問題が発生することも十分考えられることでしょう。後悔をしないためにも、相続税対策を始める際に何のための対策なのかを今一度しっかり考えてください。間違ったやり方をしている人は、「子どもが困る貸家を相続させる人」「相続税評価額を下げるために行った相続税対策で逆に相続税額を増やしている人」「収益性を確保できずに相続税対策により資産を大幅に減らしている人」など、何のためにやっているのかわからない相続税対策を行っています。これは、不動産のプロでもなければ税金のプロでもない人が、相続税対策をしなければならないという使命感に駆られて、安易に取り組んでしまったが故の結果です。相続は、人生にそう何回もあるものではありません。普通の人に相続税対策のプロなど、いるはずがないのです。後悔しないためには、相続税対策の相談案件を沢山積んでいる不動産のプロ、税金のプロに相談してからでも遅くはありません。まずは、何のための相続税対策なのか、今一度、目的意識を持つことが非常に大切なことです。

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