パートナーとなる管理会社の重要性

パートナーとなる管理会社の重要性

「家主と地主」2017年11月号に管理会社の記事が掲載されていましたのでご紹介させて頂きます。

東京都足立区にマンションや駐車場などを所有する3代目の地主であるSさんは、1994年に父が他界し、

不動産を拡大した祖父が2005年に亡くなる数年前から次の相続を見据え、2002年に資産管理用の法人を設立し対策を始めていました。

相続後、先代が任せていた地場の管理会社は多くの問題を抱えていたことに気が付いたといいます。

「50代の担当者だったのですが、『先代からお世話になっていますから任せて下さい、大丈夫ですよ』とこちらが疑問に思うことについても、

受け流すようなことが多かったです。」とSさんはいいます。

退去立ち会いがあった時に項目を見ると、本来入居者が負担すべきタバコのヤニなどの修繕費用をオーナー負担にするなど、

「これちょっとおかしくないですか。オーナー負担ではないですよね」と指摘しても、「もう退去者さんと決めてしまったことですから、どうすることもできません」と、

Sさんに相談の無いところで決めることが多く、不信感がありました。さらに、入居審査の甘さから、騒音を出す賃借人や部屋を作業場のように使用するような入居者

が物件の1割近くおり、稼働率は6~7割と空室も目立っていました。「このまま、この会社のいいなりで賃貸経営を行っていたら、大変なことになってしまう」。

と危機感を募らせ、なんとか現状を変えてほしい、それができないのならば別の会社に管理を移管することもしなければならないことを伝えました。

しかし、言った時だけは、「わかりました。頑張ります」というものの一向に改善は見られませんでした。

管理を変えようにも、なかなか取り合ってもらえず、1年が過ぎたころ、大手の不動産会社に勤務する学生時代の友人に相談したところ、

「自分の所は、物件の仲介も管理も開発も行っているから、色々と相談に乗ることができるはずだから、任せてほしい」といわれ、同社に管理を依頼することになりました。

ところが、自分の所で物件を仲介したいがために、広告手数料と仲介手数料欲しさから、外の不動産会社に物件情報を出さない事や余計な費用の出費を出さないためにポータルサイトへ掲載をしてもらえないことやレインズに載せないなど、不信感が募ったといいます。

一方で、新築物件を建てないかという営業が多くなり、パートナーとして自分の意図するものとは違う方向に進み始めてしまい、3年で変えることになったといいます。

その後、地元の駅やターミナル駅にある不動産会社30社を回って、うち管理・仲介を行う15社に対して「現在依頼している管理会社の入居決定率が悪く、物件の管理がきちんとできていないので、管理会社を変えたいと思っています」と伝え、親身に話を聞いてくれることに加え「客付け能力があること。物件情報を隠さず他社に向けて空室情報を出すこと。オーナーが積極的に関与することに理解があること」の3点を重視した結果、地元の少数精鋭で頑張る管理会社に依頼することになりました。その結果、80%だった入居率を95%以上に改善することができました。

以上の様に、所有物件の運用は非常に重要な要素となります。相続税対策として不動産をお考えの方は、子世代に継続的な家賃収入を残していけるよう、パートナーとなる賃貸管理会社はしっかりと選定しましょう。記事にもあったように、客付け能力があることはもちろん、家賃を落とさず入居率を高くしていく具体的な方法などの相談にも乗ってくれる管理会社かは大変重要なので確認するようにしてください。また親世代ではコントロールができていた賃貸管理会社が、子世代に移った時も同様のサービスをしてくれるかの見極めも必要になるでしょう。

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