相続税評価額を下げることだけを考えるから、相続税対策は失敗する

相続税評価額を下げることだけを考えるから、相続税対策は失敗する

■相続税評価額を下げることだけを考えた「とりあえず」の相続税対策が一番の問題

金融庁が増え続ける地方銀行のアパートローンへの警鐘を鳴らすほど、過熱しているアパート建築市場ですが、何故このような状況になっているのでしょうか。

理由は明白です。
相続税対策として地方で土地を持つ地主さんたちが、安易に自分が持っている土地に借金をしてアパートを建築しているためです。彼らは、自分が所有している土地が、賃貸に適しているかどうかまで考えずに、とりあえずアパートを建築しているのです。

こういった人たちは、図のように相続税評価額を下げることだけを考えているために、相続税対策を失敗してしまうと言えるでしょう。

しかし、相続においては、相続税評価額を下げることだけが目的ではないはずです。
親の2億円の資産を子どもに2億円で残すことを考えれば、相続税評価額を下げた後に、うまく運用できる物件や現金化しやすい物件を子どもに残すことが必要になります。

相続税対策は、最終的に現金化するところまで考えることが重要です。

しかし、先ほど紹介したように、今後の地方のアパート市場は

  1. 銀行や信用金庫の融資ハードルが高くなり流通の循環が悪くなること
  2. 供給過剰により空室率が急上昇していること
  3. 人口減によって入居してもらうために家賃を下げる競争が始まること

などの要因により、今後は「収益性の確保」や「資産価値の維持」が難しくなることが予想されます。

悪循環に陥る市場で相続税対策をしたところで、メリットを得られるはずもありません。
特に金融機関からの融資が厳しくなることは、アパート経営者にとっては大きな痛手で、融資のハードルが上がることが、市場に与える影響は計り知れません。

購入できる可能性がある人の総数が減少すれば、流通価格は抑えられてしまいます。
今後の相続マーケットにおいて日銀が発表した方針は、地方のアパート経営に大きな影響を与えることでしょう。

そのため、相続税対策はこの図のように相続税評価額を1度下げた後に、「収益を得ること」や「物件の売却をすること」で相続税対策前の資産と同じ資産額に【復元】できる方法を選択する必要があります。
物件の種類や立地をしっかり選べば、相続税対策で後悔しない方法を選択することも可能です。

その方法をアパート経営とワンルームマンション経営の特色を比較しながら、説明していきます。

■過度な相続税対策には注意が必要!

比較の前に、もう1つ確認しておきたいことがあります。

相続税対策で失敗している人は、相続税を「0円」にすることだけを目的にしていることが多いのも特徴です。
相続税を払わないことだけを目的にすれば、過度な対策によって税務署から指摘を受ける確率も高くなります。

そうならないためには、適度な相続税対策を行い、相続税や贈与税を法律で決められた通り払い、支払った税金を不動産から得られる家賃収入でカバーするという考え方も重要ではないでしょうか。
税金を払うことにアレルギー反応がある人も多いでしょうが、税金の支払いは収益物件からの収益で回収すればよいのです。

この「相続税評価額を下げること」と「収益性を確保しやすいこと」の両方を可能にするやり方が、ワンルームマンション経営なのです。

そのことを頭に入れて、相続税対策としてふさわしい不動産投資の種類を検討することが重要です。

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