限界都市 高齢者だけ居住の空き家予備軍、東名阪に330万戸

相続税対策 空き家問題

空き家予備軍――65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が、東京・大阪・名古屋の三大都市圏に336万戸あり、同圏内の持ち家全体の2割強に達することが分かりました。

現在の空き家比率は7%。家主の死後も相続人が入居しないことが多く、古い家屋は買い手がつきにくいため、このままでは大都市が空き家だらけになりかねません。中古住宅の流通の促進が急務となります。

今回、2013年の総務省【住宅・土地統計調査】から65歳以上だけが住む戸建てを抽出し、空き家予備軍としました。賃貸が多いマンションは高齢者だけの住戸数に自治体別の持ち家比率をかけて試算しています。すべてが空き家になるわけではないものの、高齢者の住宅は潜在リスクが大きくなります。

試算の結果、全国の持ち家3179万戸に対し空き家予備軍は705万戸で、全体の22%に達します。

三大都市圏はこの内の48%を占め、世帯数の全国比に匹敵します。単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と同じ道を辿っています。三大都市圏の賃貸などを除く空き家は107万戸で、割合は7%にとどまっていました。

予備軍が最も多いのは東京都の67万戸で、持ち家の21%。現在の空き家は15万戸で5%となっています。空き家数でトップの大阪府も予備軍は51万戸で、その比率は東京都を上回る22%。神奈川、千葉も2割を超しています。三大都市圏は住居の密集度が高く、空き家発生の影響を強く受けます。

三大都市圏の空き家予備軍を10万人以上の市区でみていくと、千葉県我孫子市が28%で最も高く、現在の空き家は7%のものの、高齢者だけが住む住宅は1万戸にのぼります。

我孫子市は東京駅まで電車で1時間の地域として1970年代に開発が進みましたが、当時の世代は退職し、亡くなる人も増えています。40年前から夫婦で住む70代の男性は「都内の子供らは戻らない。私たちが死んだら空き家になる」と話しました。市民生活部によると「相続人が住まずに空き家になる事例が目立つ」とのことでした。

空き家予備軍比率の上位には、1位の我孫子市に続いて2位・東京都町田市、3位・兵庫県川西市、4位・東京都三鷹市、5位・東京都東久留米市、6位・東京都北区などの郊外都市が並んでいます。アパートで新婚生活を始め、庭付き一戸建てにたどり着く「住宅すごろく」を理想とする世代の持ち家が多いことが特徴です。

開発が進む都心部は空き家予備軍の比率は低いものの、木造住宅や古いマンションの密集地もあるため、一橋大学の斉藤誠教授は「空き家問題は都心部にも押し寄せる」と警告しました。

空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれていて、居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率の悪化を招きます。これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要がありますが、国土交通省によると、住宅流通に占める中古の割合は米国83%、英国87%に対し日本は15%にとどまっています。

日本には、高品質な住宅に自分で手を加えて長く住む欧米の価値観と対照的な新築信仰が根強くあります。その背景には日本政府が経済効果を狙い税優遇などで新築購入を後押ししてきたことがあり、現在も年間100万戸規模で新築が建築されています。対して、規制が強い英国の新築は16万戸にとどまっています。

不動産の助言会社、スタイルアクト(東京・中央)の沖社長は「日本でもリフォーム市場を活発にする必要がある」と語っています。木造戸建ては築22年になると税務上の資産価値が認められず、改修資金を借りにくいという事実があり、これが欧米と比べて改修投資が極端に少ない理由になっているとされています。「改修後の実質的な価値で資産評価すべきだ」と沖氏は訴えており、改修資金の借り入れに新築と同様の税優遇を求める声もあがっています。

中古住宅を店舗や飲食店や福祉施設などに転換しやすくするため、住宅の用途変更規制を緩めるのも一案です。官民ともに新築偏重の姿勢から脱却することが、大都市で空き家の大量発生を防ぐカギとなります。

 

空き家とは・・・昼間だけの使用や複数の人が交代で寝泊まりしているケースを除く、居住者がいない住宅。

総務省は、持ち主が放置している、もしくは持ち主が不明の空き家(分類上は「その他の住宅」)、別荘などの二次的住宅、賃貸用、売却用に分類。「その他の住宅」には転勤や入院などによる長期不在も含む。

住宅・土地統計調査では2013年時点で計820万戸あり、2008年比で8%増加。賃貸・売却用は460万戸で3%の増加に対し、「その他の住宅」は19%増の318万戸と急拡大。管理不全が続くと災害時の家屋倒壊に加え、犯罪も誘発する可能性があり、周辺環境悪化を招く。

国は2015年に空き家対策特別措置法を施行し、自治体が問題のある空き家の持ち主に修繕や撤去を指導、勧告できるようにした。使える空き家の流通を促すため、各地の物件情報をネット上に掲載する「全国版空き家・空き地バンク」の運用も始まったが、成約数は約140件のみ。

 

以上、空き家問題に関するニュース記事をご紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。

空き家はそもそも相続の失敗が原因となっているケースが多くいので、生前にきちんと問題を処理していれば

防ぐことができる問題なのです。ですが、どのように対応すればよいのかが難しいところです。

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