2018/8/13 PRESIDENTに和不動産の広告が掲載されました

『親も子も、両方が満足できる 収益物件を活用した円満相続』

遺産を引き継ぐのも子供なら、税金を支払うのも子供。相続は決して親だけの問題ではない。

収益不動産を活用して多様な課題を解決する方法について、和不動産の仲宗根和徳社長に聞いた。

 

間違った物件を選ぶと後で子供が困る

「収益物件の活用は、確かに有効な相続対策の一つです。ただ、間違った物件を選ぶと意図に反してお子さんに大きな負担をかけることになる。お子さんの立場で考えれば、〝借金を背負う〞〝ボロ物件を相続する〞〝管理の手間を負担する〞といったことは当然望まないでしょう。相続対策を検討するなら、まずはお子さんが困らない方法を親子で真剣に考えることが重要です」

アフターフォローに注力しながら東京23区の収益用中古ワンルームマンションを提供し、オーナーから支持を得る和不動産の仲宗根社長はそう語る。

収益物件を活用した相続対策で鍵となるのは、「立地、物件の価格、物件の構造」の3点。都心の築浅中古ワンルームマンションなら、これらを全部クリアし、受け手が困らない相続が行える可能性が高いという。「立地が良ければ入居者を確保しやすく、継続的に収益を得ることができます。当社では提供物件の立地にこだわり、入居率は年間平均で99%を超えていますから、空室に悩まされることも少ないでしょう。また実勢価格と路線価の差を利用し、相続税評価額の圧縮率が高くなるのも利点。例えば当社が提案した中央区のワンルームマンションでは相続税評価額を約17%まで圧縮(図2参照)しました」

 【図2】

争いを防ぐためにも「1R(ワンルーム)×生前贈与」の活用を

ワンルームマンションの活用で資産を圧縮しながら、さらに節税を進めたい――。仲宗根氏はそうした人に生前贈与を勧める。

「図2の事例のように2060万円の賃貸用ワンルームマンションを購入し生前贈与した場合、贈与税はおよそ27万円ほどです。贈与された子供は家賃収入から贈与税を支払っても、その後は十分な収入が確立されます」

そして生前贈与には〝争いを防ぐ〞うえでも大きな効果があるという。「相続とは、親の死をきっかけに権利関係を移転することです。つまり、それまで資産を持っていた親が問題の解決に関与できません。一方、生前贈与なら親の舵取りのもとでトラブルのない資産移転が可能。ワンルームマンションなら立地などの条件が近しい同価格帯の物件を集めやすいので、公平感を損なわずに分割できるのも利点です」

価格が手頃なうえ、まとまった財産を低い税率で一度に移転できることもメリットに挙げた。「現金を年間非課税枠の110万円ずつ暦年贈与していっても、30年間で3300万円の移転しかできません。また、一気に現金2000万円を贈与すると贈与税は600万円近くになりますが、これがワンルームマンションなら、一度に2000万円程度の資産もかなり低い税率で贈与することが可能です。一方で、仮に借金をして億単位の高額の収益物件を建てたり買ったりしても、抵当権がついた物件は生前贈与できませんし、ローン返済中に家賃収入が途絶えれば、受け継いだお子さんには借金だけが残ることになる。借金せず手頃な価格で購入できるワンルームマンションが重宝されるのには、こうした理由もあるのです」

 

メンテナンスと空室を考慮した長期的な視点が大事

さらに収益物件による相続対策を考える際のポイントとして、仲宗根氏は物件の構造を挙げた。医療の進歩により〝人生100年時代〞ともいわれる現在、60歳のときに建築・購入した物件の相続が30年以上先になる可能性も高い。そのとき子供が受け取るのは築30年以上の物件。木造物件だと老朽化が進み、莫大な修繕費が必要になることも十分考えられる。「そうした物件の空室対策やメンテナンス費用も払うとなると、お子さんには大きなリスクがかかります。リスクを回避するには、耐用年数が長く、構造が堅牢で修繕費用も低く抑えられるRC造のマンションを選ぶことが重要です。さらに区分所有なら、共用部分は所有者全員で修繕費を積み立てるので、突然の高額な費用負担に困ることもありません。また立地も都市計画上、駅に近いことが多く、初めにお話ししたとおり、入居者を確保しやすいのもメリットです」

そして最後に仲宗根氏は、あらためて節税面でのワンルームマンションの優位性を説明した。「都心の容積率の高いワンルームマンションなら、土地の持ち分割合が少なくなるのも利点です。それが土地分の相続税評価額を大幅に抑えることにつながるからです。図2の事例にならえば、2億円超の現金をワンルームマンション10戸に換えると、相続税評価額は約3570万円になり、とても有効な相続対策といえるでしょう。実際、相続税対策で、多くの課題を同時に解消できる都心の築浅ワンルームマンションを選ぶお客様は、近年ますます増加しています」

収益不動産を活用し、親子双方が納得できる円満相続を実現する――。そのために留意すべきポイントは決して少なくない。現在、和不動産では、ポイントのより詳細な解説や個人の状況に即した相続税シミュレーションができる個別相談会を実施している。相続税は無関係と思わずに、気軽に足を運んでみて安心と対策を手に入れてみてはいかがか。

 

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