不動産を活用した相続税対策の具体例

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今回の相続ニュースでは、不動産を活用した相続税対策の具体案をご紹介いたします。

ケース①

質素な生活をしていた父が株の暴騰により多額の預貯金を持っていたことが分かりました。

このままでは多額の相続税が発生してしまうので不動産を使って節税対策をしたいのですが、具体的な方法が分かりません。

法定相続人:子ども3人のケース

■実家(土地+建物) 2500万円

■預貯金など     5400万円

合計         7900万円  相続税:350万円⇒不動産の活用で0円に!

⇒【具体的な対策】

①預貯金5000万円をそのままにしておくと、評価額もそのまま5000万円となってしまいます。

不動産評価額まずは、5000万円分の不動産に形を変えましょう。

不動産の相続税評価額は、時価ではなく路線価で計算しますので、大幅に縮小することが可能です。

(※路線価とは、国税庁が毎年公表している公示時価を基準に定めた道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価格のこと)

路線価は一般の不動産価格より安く設定されている場合が多く、この価格差は都心に近づくほど大きくなります。

 

②次に、このマンションを賃貸に出すことで土地部分は貸家建付地の減税、建物部分は借家権による3割の控除が受けられ、評価額が下がります。更に、土地部分に貸付事業用の小規模宅地の特例を適用することで評価額が50%減額されます。

相続税対策を不動産で

これにより、5000万円の現金の相続税評価額を1885万円まで圧縮し、相続税315万円を0円にすることができました。

 

【このような相続税対策を行う際のポイント】

15階建て以上の中高層マンションが良い!

限られた土地に多くの住戸が存在するため、1戸当たりの土地の持ち分が少なくなります。路線価により評価額が低くなる上、土地の持ち分割合が下がれば大幅に節税することが可能です。

郊外の低層マンションは例え時価が低くても、相続税評価額はその時の路線価で決定するので意味がありません。更に、戸数が少ないため土地の持ち分割合が大きくなり、時価よりも相続税評価額が高くなってしまうこともあり得るので気を付けましょう。

 

ケース②

建物を左右に分け、左を父名義、右を子供名義で2世帯住宅を建てました

父所有の土地に建てたので、小規模宅地の特例が使えると思っていたら使えないことが判明。区分登記から共有名義に変更することで事なきを得ました。

法定相続人:子供1人

■実家(土地+建物) 3600万円

■預貯金など     700万円

合計         4300万円  相続税:70万円⇒共有名義に変更して0円に!

 

二世帯住宅の小規模宅地の特例

二世帯住宅の場合、玄関が別々で建物の中では行き来できないケースや、建物の左右で家を分けていてそれぞれに玄関があるケースなど、様々な造りがあります。

一昔前までは、家の中で行き来が出来れば共有の住まいとみなされて小規模宅地の特例を受けることができました。このため、特例を受けるために壁をぶち抜いて扉を作ったり、階段や廊下を作ったりするなどの無理なリフォームを行う人が後を絶ちませんでした。

2014年の相続税改正により、完全分離型の二世帯住宅でも特例が認められるようになりました。

ですが、家が「区分登記」の場合は、同じ建物に住んでいたとしても同居しているとは認められません。

その場合、親子の共有名義に再登記すれば特例を受けることが可能になります。

 

 

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