現金とワンルームマンションでは2000万円近い納税額の差が出ることも

現金とワンルームマンションでは2000万円近い納税額の差が出ることも

ここでは、具体的に生前贈与を中古ワンルームマンションで行った場合のシミュレーションをしていきます。
例として、現金1億2000 万円を持っているA さんとB さんの比較です。
A さんは相続税対策を行っていなかったため、A さんの1人息子であるA 太郎さんは、1億2000 万円を全額現金で相続することになりました。

 この場合の相続税の計算は、上図のようになりA 太郎さんに対して1820 万円の相続税が課税されることになりました。
一方B さんは、1億2000 万円の現金で、2000 万円のワンルームマンションを6戸購入していました。


2000 万円のワンルームマンションの相続税評価額は1戸あたり約400 万円だったので、ワンルームマンションを6戸所有していても相続税評価額は約2400 万円で収まりました( 上図参照)。
そのため、相続時には基礎控除である3600 万円の範疇だったので相続税の支払いはなく、1人息子であるB 太郎さんはワンルームマンション6戸を相続税の納税無しで手に入れることができました。
A さんとB さんの違いは、現金で相続したのと現金をワンルームマンションに換えて相続したことです。その結果、A さんの1人息子であるA 太郎さんは相続税を1820 万円払い、B さんの1人息子であるB 太郎さんは納税無しということになりました。これが、ワンルームマンションを活用した相続のメリットの1つです。
現在の法律では、受け継いだ物件の収益性は考慮されません。よって、ワンルームマンション6戸を引き継いだB 太郎さんは、毎年、600 万円の家賃収入を収益として得ることができました。
この家賃収入を7年間にわたって受け取ることができれば、家賃収入の総額は4200 万円になります。7年間所有する理由は、悪質な場合の税金の時効である7年を見ておけば万が一のケースにも対応できるからです。7年間所有していれば税務署からの調査に怯えなくて済みますので、7年以上所有することが望ましいと言えます。
もし仮に7年間所有した場合、4200 万円の収益を回収できるので(子どもに贈与した後の所得税は考慮していません)、1戸当たり1300 万円で売却できれば、7年間に得ていた家賃収入4200 万円と6戸の売却代金である7800 万円を足して合計1億2000 万円になります。
そのため、B さんの現金1億2000 万円を1人息子のB 太郎さんに事実上1億2000 万円で相続することができました(今回はシミュレーションのため、生前贈与加算の仕組みは考慮しておりません)。もちろん、相場が急激に下がらなければ、ワンルームマンション1戸あたり1300 万円以上で売ることも可能です。
物件を売却した際に予想以上に高く売れ売却益が出てしまった場合には、売却益に対して20%の譲渡所得税と住民税がかかりますので覚えておいてください。

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