【借金を使う】相続税対策にアパートを用いた場合

【借金を使う】相続税対策にアパートを用いた場合

なぜアパート建築で相続税評価が下がるのか

これまでは、現金で物件を購入し、相続税評価額を下げるケースを紹介してきました。

 

近年、相続税の節税目的でアパート経営に乗り出すケースが急増している状況です。アパートローン急増の背景には、平成27年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことが挙げられます。これにより、これまで相続税を納める必要がなかった人も課税対象になる見込みで、相続税を安くするために借金をしてアパート経営に乗り出す人が増えているということです。その裏付けとして上の図のように、平成27年を境にアパートローンの残高が急激に伸びていることがわかります。

それに伴い、上図のように貸家の着工件数も年々増えているのが現状です。アパートの建築が急増したことによる影響は次章以降で詳しく説明するとして、ここではアパートを借金して建築すると「なぜ? 相続税評価額が下がるのか」について詳しく説明していきます。

アパートを建築すると、タワーマンションやワンルームマンションで対策した時と同じように相続税評価額が下がります。しかし、アパートとマンションでは、若干の計算方法が異なりますので、詳しく見ていきましょう。

<例>

更地(相続税評価額2億円)と現金1・2億円を所有している人が、その更地の上に1・2億円のアパートを建設した場合。ただし、土地の借地権割合が60%の地域とし、固定資産税評価額は建築費の50%とする(図参照)。

相続税評価額

◉空室の場合の相続税評価額

① 現状の相続税評価額3億2000 万円(現金1・2億円と更地2億円の合計)

② 現金1・2億円をアパートへ財産変換…1・2億円×50%×70%= 4200 万円(アパートの価値)

③ 更地が貸家建付地へ変化…2億円×(1-60%×30%)=1億6400 万円(貸家建付地の相続税評価額)

④ アパート4200 万円と貸家建付地1億6400 万円の合計2億600 万円(何もしなかった場合と比べ相続税評価額を64%まで減額できる)

これが、アパートにおける相続税評価額を下げるスキームになります。

先ほど、紹介したタワーマンションやワンルームマンションに比べ土地の持ち分が大きいため、相続税評価額は思ったより下がらないという感想を持った人も多いのではないでしょうか。アパートの場合、土地の持ち分が大きかったり、建ぺい率(土地に対して建物を建てられる面積の割合)が低かったりということがあるため、相続税評価額はマンションほど下がりません。つまり、相続税対策を有利に進めるためには、土地の持ち分が少ない方が有利なのです。

そのため土地の持ち分が多いアパートの場合、土地を担保に借り入れを行い相続税対策を実施するやり方がスタンダードな手法です。一般的に無担保の土地があれば、その土地を担保に入れてアパートの建築費用を借り入れすることが可能になります。日本人の相続資産の多くが、土地であることは第1章で説明しました。そのため、相続税対策イコール自分が所有している土地にアパートを建てることこそが、相続税対策と考えている人も少なくありません。

先ほど紹介したように、貸家の着工件数と融資額が伸びているのは、相続税対策のファーストチョイスがアパートを建てることだと考えている人が多くいることが大きな原因です。このことについて説明していきます。

アパートローンを使った相続税評価額のシミュレーション

借り入れを行い、アパート経営をすると下の図のような計算になります。

◉借り入れをしてアパート経営をした場合の相続税評価額

① 更地(相続税評価額)…2億円→相続税評価額2億円

②1・2億円の借り入れをする…現金1億2000 万円+更地(相続税評価額)2億円-借金1億2000 万円→相続税評価額2億円

③1・2億円でアパートを建てた場合…貸家建付地(相続税評価額)1億6400 万円+アパート(相続税評価額)4200 万円-借金1億2000 万円= 8600 万円(最終的な相続税評価額)という計算になります。

アパートを建築する前の相続税評価額は2億円だったのに対し、1億2000 万円を借り入れすることによって、相続税評価額は8600 万円まで下げることが可能になりました。しかし、ここで注意するべきポイントは、相続税評価額は確かに下がりましたが、借り入れしたお金はいずれ返さなければならないということです。そして、借り入れを返済し続けた先には借り入れの総額が減っていくため、借り入れの効果は年数が経過することで少しずつ減少していきます。借金をして間もなく相続が発生すれば借金のメリットは最大限に発揮されますが、いつ発生するかわからないのが相続です。例えば、借金をしてから30年後に相続が発生しても、そのころには借金は返済し終わっています。そうなると借金の効果は「0円」になり、新たな対策を探さなければなりません。借金をしてアパート経営を実施する相続税対策は、ある意味、運任せの相続税対策であることも忘れないでください。

さらに付け加えると、借り入れはアパートだけができるものではなく、タワーマンションやワンルームマンションも借金を使って相続税評価額を下げることが可能だということです。貸家建付地にアパートを建てることによって、更地の評価を64%まで下げることに成功したアパート経営ですが、はじめからワンルームマンションやタワーマンションの相続税評価額は20~30%まで圧縮でき、アパートに比べ圧倒的に相続税評価額が下がります。そのうえで、タワーマンションやワンルームマンションは借り入れをすることによって、さらに相続税評価額を下げることが可能だということです。

いくら自分の持っている土地を有効活用したいからといって、安易に借り入れを起こしてアパート経営するよりも、より相続税評価額を下げることが目的であれば、マンションの購入資金として借り入れを行い相続税対策をする方がベターだと言えます。

そして、忘れてならないのが借り入れをすることによって起こる最大のデメリットは、贈与が使えなくなるということです。借金は相続することが可能ですが、贈与することはできません。相続と贈与の違いが、曖昧になっている人も多いと思います。そのことについて確認していきましょう。

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