老後の生活を豊かにする ワンルームマンションからの家賃収入

老後の生活を豊かにする ワンルームマンションからの家賃収入

■家賃収入を得ながら相続税対策を行うことが自然な流れ

相続を行うにしても、生前贈与を活用するにしても、子世代に資産を移転する前に、当然、親世代の生活も考えなければなりません。私は、相続税対策のために何かするのはもちろん重要ですが、親世代が家賃収入を得ながらうまく生活し、相続時に特別な対策をしなくても子世代にワンルームマンションを自然と残せるようなやり方を推奨します。このようなやり方をすれば、税務署から相続税対策だけを目的としていると、判断されづらくなるからです。

例えば、母と子ども2人の家庭(父はすでに他界している場合)で、1億6000 万円の現金を母が持っていたとします。これを、子世代が相続する場合、現金1億6000 万円の相続に対して、2人の子どもに合計2140 万円の相続税が課税されます(上図参照)。

一方、早い段階で1億6000 万円の現金のうち1億2000 万円(2000 万円のワンルームマンション×6戸)と残りの現金4000 万円の状態にしておけば、ワンルームマンションから入る家賃収入が1物件あたり年間100 万円入ると仮定した場合、100 万円×6戸で年間の家賃収入600 万円を確保することができます(上の図参照)。年間家賃収入600 万円を確保できれば、贅沢な生活をしない限り預貯金の4000 万円に手を付けずとも普通に生活できるでしょう。

子どもが2人いる家庭において、親から「現金1億6000 万円で相続する場合」と「ワンルームマンション6戸と現金4000 万円で相続する場合」の比較は、以下の通りです。

◉ 子ども1人当たりの相続財産:現金2000 万円(現金4000 万円÷子ども2人) + ワンルームマンション3戸(ワンルームマンション6戸÷子ども2人)ワンルームマンション:1戸当たりの評価額が約400 万円だった場合

◉ 子ども1人当たりの相続財産:2000 万円(現金) + ワンルームマンションの評価額1200 万円(400 万円×3戸)= 3200 万円

◉ 相続税評価額:4000 万円( 現金) +400 万円(ワンルームマンションの相続税評価額の概算)×6戸= 6400 万円

◉ 基礎控除:3000 万円+ 600 万円×2人= 4200 万円

◉ 相続税の対象:6400 万円-4200 万

円= 2200 万円

◉子ども1人の相続財産:2200 万円×1/2= 1100 万円

◉子ども1人の相続税:【1100 万円×15%(税率)】-50万円= 115 万円

◉ 子ども2人の相続税:115 万円(子ども1人の相続税)×2(子ども2人分)=230 万円(259 ページ図参照)

◉何もしなかった場合との差:2140 万円-230 万円= 1910 万円

このように現金1億6000 万円をワンルームマンションにカタチを換えうまく運用することで、子世代に対する相続税の納税額は、1910 万円の差が生まれます。

あらかじめ預貯金をワンルームマンションに換えておけば、いざという時に特別な対応をしなくても自然に相続税対策ができるようになるのです。老後の生活をしていくなかでそこまで家賃収入が必要なければ、子世代に暦年贈与を活用し生前贈与をすれば無理なく資産も承継できます。例えば、家賃収入が年間100 万円のワンルームマンションを6戸所有している親世代が年間400 万円の収入で暮らせる場合、ワンルームマンション2戸を2人の子どもに1戸ずつ暦年贈与を利用し生前贈与することでよりスムーズな相続税対策が行えます。セカンドライフの生活のなかで、家賃収入を使わずに預貯金が増えた場合も新規で物件を購入し生前贈与すれば、子世代に多くの資産を残すこともできます。また、晩年に親世代の介護が必要になった時、子世代に所得の余裕があれば、親世代の面倒を見たとしても金銭的な負担がかかることはありませんし、扶養家族にすることもでき子どもの所得税が下がるのです。長期にわたり家賃収入を生活の糧としているのであれば、税務署から過度な相続税対策とみなされる可能性も低く、小手先の相続税対策により時価で判断されるというリスクも大幅に減ります。

■「喜び」を直に伝えられることも重要

このやり方であれば、すでに相続税対策を始めた人も贈与という選択肢は残されているため、新たにワンルームマンションを利用した暦年贈与を活用することも可能です。

小回りが利くワンルームマンションであるが故に、生前贈与という選択肢も取りやすく、また分割しやすいというメリットもあるため、相続人が多い場合にも対応できます。つまり、相続税対策を「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で実施するというメリットは、誰にでも利用可能だということです。このメリットを最大限に活かすためにも長期の計画性は必要不可欠で、もし最大限のメリットを受けたいのであれば早めに対策を始めることを推奨いたします。

この章の最後に、生前贈与のメリットをもう1つ伝えます。相続は亡くなってから資産の承継が始まり、贈与は亡くなる前に資産を移すことができる制度です。そういった意味では自分が亡くなってから感謝される相続より、親世代にとっても贈与の方が子世代の喜びを直に感じることができるため、心情面でも贈与を選択する方が受け渡す親世代と受け取る子世代の双方にメリットがあるでしょう。相続税対策は、相続税を「0円」にすることだけを考えれば、失敗する確率も上がります。相続税評価額を下げること、リスク回避、心理面などの多角的なメリットを長期にわたる運用で可能にしていく、そんな相続税対策が求められる時代に突入して来たと言えるでしょう。

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