◆アパート経営とワンルームマンション経営の比較◆~①相続税対策における最重要課題「財産評価」を下げやすいのは?~

相続税対策における最重要課題「財産評価」を下げやすいのは?

相続税対策において最重要課題は、相続税評価額を下げることです。なぜなら、そのままの財産評価額では、多額の相続税が課税されてしまうからになります。『相続と生前贈与』の中で相続税対策に有利な資産は、貸家であると説明しました。

貸家建付地の場合、借家権割合に応じて30%程度の控除を受けることができます。こういった控除の特典を使えることが、貸家を活用した相続税対策のメリットです。

それでは、アパートとマンションどちらが相続税対策に有利かと問われれば、財産評価を下げやすいという意味でマンションに分があります。なぜなら、相続税対策において土地の評価は重要なポイントで、土地の持ち分が少ない物件を所有することが土地の評価額を下げる最善の方法であり、有利な相続税対策を進めるにあたり重要だと言えるからです(上の図参照)。

わかりやすく言うとアパートの場合、土地の所有権がほとんどのケースでオーナー1人ということになります。しかし、マンションの場合、マンションが建っている土地は所有者全員の共有持ち分です。マンションの場合、土地は土地付き建物として土地と建物が一体化した敷地権という権利を所有することになり、土地の持ち分は専有面積に応じ比率を按分し、按分した土地分が所有者全員に所有権として与えられます。つまり、土地のすべての権利を所有権としているアパートに比べ、土地の上に高い建物が建っているマンションの方が土地の持ち

分が圧倒的に少ないため、土地の評価がかなり抑えられ相続税対策には有利だということです。

相続と生前贈与』で説明したように、アパートの場合、2億円の土地に対してアパートを建てた時の土地の評価額は1億6000 万円前後でした。割合に直すと更地をアパートにすることによって土地の評価額が80%になったということです。アパートを建築しても借金をしなければ、貸家建付地の1億6400 万円とアパートの評価額4200 万円の

合計2億600 万円が相続税評価額です。つまり、アパートは借金をすることによって、初めて大幅に相続税評価額を下げることが可能になります。

アパートの場合、土地の相続税評価額があまり下がらないこともあるため、借り入れをすることで相続税対策をすることが多いのですが、土地を持っていてアパートを借り入れで建築しすぐに相続が発生しない場合、収益が出ることで逆に資産が増え相続税対策にならないケースもあります。これが、日銀が懸念している相続税対策にならない、相続税対策の事例です。

上の図は、建物の評価が約4000 万円で、1億円を金利2%・30年返済で借り入れしアパートを建築した場合のイメージ図です。返済が進んでいくと、借入残高は減少しますが、建物評価は借入残高ほど大きくは下がりません。しかし、借入残高は減り家賃収入は蓄積されていきますので、節税効果どころかプラスに転じる可能性も十分にあり得ます。このように超低金利下にあっては、概ね15~20年間で債務超過は解消されてしまうのです。そのため、ハウスメーカーの営業マンは、債務超過が解消されるタイミングで大規模修繕を行い、借り入れを増やし建物の価値を上げましょうという提案をしてきます。節税効果だけを考えれば、建築した当初の節税効果が一番高いことが、借り入れを行ったアパート経営の特徴です。つまり、何歳まで生きるかわからないといった状況下で、借り入れを行いアパート経営する相続税対策は必ずしも効果的とは言えません。すぐに相続が発生しないとメリットは、最大化されないということです。さらに、借り入れをした時点でその資産は、相続という選択肢に収まってしまい、生前贈与のメリットを活用することもできなくなります。

一方で、タワーマンションやワンルームマンションの場合、相続税評価額を売買価格の20~30%前後に抑えることができました(売買価格によって相続税評価額の割合は変わります)。相続税対策を行うとき、借り入れをすることに抵抗を持つ人も当然いるはずです。マンションを選択すれば借り入れをせずとも、相続税評価額を大幅に下げることは可能になります。そして、借金をすることで、さらなる相続税評価額の減額にも成功することでしょう。

相続税評価額を下げやすいマンションとは、一般的に容積率の高いマンションです。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合で、「容積率=延床面積÷敷地面積」で計算されます。都市計画区域内においては、建築基準法の規制により用途地域の種別や前面道路の幅員等により容積率の上限が定められているのです。容積率500% と定められた地域であれば、100㎡の土地には床面積の合計で500㎡までの建築物の建築が可能となります。

敷地面積100㎡で延床面積が500㎡の場合(容積率500%)、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して0・2㎡です。これが、敷地面積100㎡で延床面積が800㎡の場合(容積率800%)、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して約0・12㎡になり、容積率500%のマンションに比べ土地の持ち分割合は少なくなります。土地の持ち分が少なければ、土地の相続税評価額は下がるため、相続税対策には断然有利なのです。そのため、相続税対策にはタワーマンションや、容積率の高い通称ペンシルマンションと呼ばれている、土地に対して細い建物が建っているようなワンルームマンションが有利になります。

高い容積率が設定されているのは、一般的に商業地域がほとんどです。商業地域とは、商業機能をもつ施設が集まっている所で、商店街、都市内部の商業地区、商業機能を主とする都市や集落の集まる地域で、その他にもその範囲に応じてさまざまな用途地域の区別がみられます。都市内部の商業地区は都心に位置することが多く、周辺の工業地区や住宅地区と対立する構造になっているのです。商業地域は都市郊外の主要道路沿いに位置することもあり、自動車関係の商業地区や流通センター、ショッピングセンターなど自動車時代に対応した新しい商業地区も形成されています。

利便性の高い都市計画地域である商業地域に物件を所有していれば利便性が高いが故に賃貸の需要も高く、相続税評価額を下げるメリットと収益性を確保しやすいというメリットの双方が享受されるでしょう。そのような理由から、ワンルームマンションはアパートに比べて相続税評価額を下げやすいと言えます。

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