社会人をターゲットにした物件は、入居者を確保しやすい

社会人をターゲットにした物件は、入居者を確保しやすい

それでは、具体的に収益を確保しやすい物件とは、どのような物件なのでしょうか。

私は、この問いに対して、家賃が8万円以上取れる都心の大企業に勤める社会人を入居者のターゲットにしたワンルームマンションであると回答したいと思います。理由は、大きく2つ。

1つは、地方は大学のキャンパスや大工場に依存しすぎていて、その施設がなくなった途端に入居需要が無くなるという、大きなリスクを抱えているからです。近年の地方縮小に伴い、企業の工場が次々閉鎖されています(上の図参照)。工場閉鎖により、その土地から一気に勤務していた人がいなくなり、それを支える商業施設も不採算により閉店しさらに縮小してしまうため、空室が目立つのも当然です。

また、大学の都心回帰により、例えば今まで沢山の大学キャンパスがあった八王子市や相模原市なども、学生そのものが少なくなって空室が急増しています。賃貸需要を1つの要因によって支えるということは、その要因がなくなった途端に賃貸需要が無くなるということです。いくら相続税対策のためとはいえ、賃貸の需要が無い場所に物件を持つことは好ましいとは言えません。

2つ目の理由は、社会人をターゲットにすれば、入居者がどこに住みたいかという入居ニーズが読みやすいからです。そして、社会人をターゲットにすることで、入居需要を格段に確保しやすくなるということが挙げられます。通常、住居を選ぶ際に重要なポイントは、勤務先までの通勤時間です。入居者に物件を選んでもらうためには、オーナーは入居者に選ばれる物件を所有しなければなりません。入居を決めるポイントの半分は、立地です。そういった明確な基準があるからこそ、立地にはこだわる必要があると言えるでしょう。そのポイントについて、少し触れたいと思います。

住宅手当があるので家賃が8万円でも高くない

一般的に大企業の多くは住宅手当を用意しているため、その制度を利用している社会人は、家賃が8万円以上と高くても実質の負担は少なくなります。大学生向けの物件が親や自分で家賃を支払わなければならないのと対照的に、社会人は会社からの補助もあるために少ない自己負担でグレードの高いマンションに住むことができるのです。また、住宅手当は住み替える度に会社へ申請する必要があるため、特別な理由がなければ再度申請を行う手間を考えて、同じ部屋に住み続けるケースが多いのも特徴と言えるでしょう。つまり、社会人は入居している部屋に満足してさえいれば、転勤や結婚などがない限り引っ越す理由もないので長期の入居に繋がります。

そのため、社会人が通勤するオフィスに近いエリアで、マンション経営を行うことこそが「空室」を回避する一番の方法と言えるのです。社会人が通勤するオフィスは、ほとんどが都心に位置しています。

23区に本社のある東証一部上場企業数は、1位:千代田区(219 社)、2位:港区(217 社)、3位:中央区(181 社)、4位:新宿区(82社)、5位:渋谷区(78社)です。これらの企業に通勤する社会人に対して通勤利便性の高い物件を保有しておけば、入居ニーズは保たれ収益性は確保できるでしょう。

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