「相続に適した物件とは？」のまとめ｜相続税対策・生前贈与は和不動産へ

「相続に適した物件とは？」確認していきましょう。

■平成28年10月の住宅着工戸数統計によると、貸家は22％増と12ヵ月連続で増加中。

■ 相続税対策における問題点は、「①相続税対策でアパートが供給過剰になっていること」「②それによって空室率が急上昇していること」「③地方銀行や信用金庫が本来の目的とは違ったアパート経営に過剰融資していること」がある。

■ 日銀は、節税効果が疑わしかったり、アパート経営の収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融機関に検査・監督で問題点を指摘し是正を促す方針を示している。

■ アパート経営における一定期間の家賃収入を保証するサブリース契約の問題点として、2年ごとに保証額を切り下げる条項により思わぬ形で大家の負担が増えている。

■アパートの供給過剰により、1都3県のアパートの空室率は約35％前後まで上昇した。

■ 相続税対策では、「①相続税評価額を下げること」「②収益性を確保すること」「③物件の流動性が高いこと」を考えなければならない。これらのポイントをアパート経営とマンション経営で比較した場合には、ワンルームマンション経営に大きく分がある。

■ アパート経営はローン返済が進んでいくと、固定資産税評価額とローン残債が逆転し節税効果どころかプラスに転じてしまうことで相続税対策にならない場合がある。

■ 相続税評価額を下げるには、土地の持ち分を下げることが効果的である。そのため効果的なマンションといえば、容積率の高いタワーマンションやペンシルマンションがそれに当たる。

■ 国土交通省が発表した新設住宅貸家着工戸数は、地方圏を中心に伸びている。28都道府県が2桁の上昇率を記録し、特に長野、鳥取、島根、富山、徳島、福島、青森の7県は、前年比3割を超える伸び率を記録した。

■ 人口の転入が増えているのは、東京を中心とした1都3県と宮城、愛知、大阪、福岡といったその地方を代表する都市に限定されている。特に東京は、群を抜いて転入が多いため入居者を確保するという意味では一番の立地と言える。

■ 東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によると世帯数は平成40年代にピークを迎え、特に区部では、平成47年に単独世帯の比率が50・2％と半数を超えるという発表がされている。

■ ライフスタイルは多様化の一途をたどっており、単独世帯数が増える要因の後押しをしている。

■ 入居者のターゲットは、社会人にした方が賃貸需要を維持しやすく、入居期間も長期になる傾向がある。

■ ワンルームマンションは、23区それぞれの区で「ワンルームマンション規制」として条例や指導要綱が設けられているため供給が制限されている。

■ 流動性の高い不動産を選ぶポイントは、「①多くの人が買いやすい環境にある物件（融資がつきやすい物件）」「②多くの人が求めている物件（新築の供給に比べ流通量が多い中古ワンルームマンション）」である。

■ 中古物件において耐用年数はローンの期間を決めるうえでも重要で、物件の構造には十分注意を払う必要がある。

■ 収益物件の価格は収益で決まるため、収益性とキャップレートの相関性を意識する必要がある。

■ 需要と供給のバランスを考えることが、家賃を維持する際や物件売却の際に重要である。

■ 利回りが高い物件には、注意が必要である。特に、「購入後に高額な修繕費がかかることにより収益性を確保できなくなるケース」や「収益が増えてしまい余計に相続税を支払わなければならないケース」は十分注意したい。

■ 自分が所有している土地が賃貸に向いていないのであれば、そこにアパートを建てるという選択は避けるべきである。もし、借り入れをして相続税評価額を下げたい場合は、自分の土地を担保に融資を受け入居ニーズが高い別の立地で物件を購入する方が賢明である。