公務員のアパート経営・マンション経営は許可されている!

公務員 相続案件での兼業は許可

公務員の賃貸経営を副業として最高裁が認める

2017年9月、最高裁判所は裁判官Aが2016年9月に提起した賃貸経営の兼務許可申請を不許可とした処分に関する審査請求を棄却し、裁判官A氏の賃貸経営の兼務を認めました。

事の顛末を以下にご紹介します。

公務員が「副業」として認められる賃貸経営の定義とは

1996年、A氏は父親の土地約60坪を購入しました。

この1年後に父親は亡くなり、A氏の土地購入は相続税対策目的のものとみなされました。

A氏が購入した土地には老朽化したアパートが2棟建っており、父親死亡後は母親が相続し、娘と共に暮らしながらアパート経営をしていました。

2013年に母が亡くなったことからA氏が同アパートを相続することになり、妹は転居。アパートは空き家となってしまいました。アパート経営が困難になり、A氏は2015年にアパートを建て壊し、約1億3000万円で12戸のアパートを1棟建築し、不動産会社に30年間貸し付けることに合意し、アパート経営をしました。

公務員の副業については人事院規則14-8に明文化されており、「不動産の賃貸が5棟以上か、貸与できる独立した区画が10件以上ある場合、不動産投資で得る収入が500万円以上あるには兼業とみなし、上長から許可を取る」と定義されています。

注意点は、区分マンション2室を一戸建て一棟として計算するということです。

更に兼業に必要な条件として

①不動産賃貸業と官職との間に利害関係が生じないこと
②管理業務を委託するなどして官職の業務に支障が出ないこと
③公務員としての信頼性や公正性に支障が生じないこと

という3点の条件があります。

A氏は自身の兼業規定が公務員の規定に基づくものと捉え、3点の条件もクリアしていたことから、最高裁に兼業の許可を求める申請を行ったのでした。

最高裁は①建物が新築される予定であること②サブリースの内容、の2点を踏まえ投資的な運用事業であると判断し、2016年7月に兼職を不許可と判断しました。

ですが、A氏の土地の購入自体も相続税対策と考えられ、空き家で税金だけがかかる不動産を立て壊して新築することは資産防衛の一環ともとらえられることから、不許可処分が棄却となったのです。

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相続税対策として有効である不動産投資

公務員が親から不動産を相続するケースは少なくなく、公務員だからといって5棟10戸以上のアパート経営・マンション経営が認められないということではなく、当人の状況を踏まえることが多いそうです。

公務員が相続した不動産の経営に関しては、兼業の許可が出る傾向にあるとのことで、今回のA氏のアパート経営が認められたのも、先の土地購入が相続税対策とみなされていたことが影響していたようです。

■ 公務員の副業の定義(一部)

・不動産の賃貸が5棟以上
・貸与できる独立した区画が10件以上である場合
・不動産投資で得る収入が500万円以上

■ 兼業が可能になる場合

①不動産賃貸業と官職との間に利害関係が生じないこと
②管理を不動産会社に委託するなどして官職の業務に支障が出ないこと
③公務員としての信頼性や公正性に支障が生じないこと
④①~③を満たすと認められ許可を受ける

相続税対策以外にも、公務員がアパート経営・マンション経営を行うメリットがあります。

信用が高い事です。不動産投資を購入する際に融資を活用する方が多いです。公務員は民間のサラリーマンに比べて信用度が高くなる傾向にあります。そのため審査が通りやすい傾向があります。

また手間がかからずに済みます。アパート経営・マンション経営を行っていく中で本業に支障が出ないように、管理会社に委託する事をおすすめします。手数料は掛かりますが、手間をかけずに長期的に不動産を保有して安定した収入を得るために活用しましょう。公務員がマンション経営を行う上で職務に支障をきたすかどうかは重要な点になるので注意が必要です。

以上の点に注意してアパート経営・マンション経営を行いましょう!

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A氏のような1棟アパート経営は月々の賃料収入が大きい点が魅力ですが、より大きな初期資金がかかる他、様々なリスクに対し、経営がうまく行かない際の影響の規模も大きい可能性が高いです。

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