公務員にはマンション経営がおすすめ!その理由とは?

公務員 相続案件での兼業は許可

和不動産では、公務員が行う不動産投資として最適なのは『マンション経営』だと考えています。

本記事では、公務員が行える不動産投資の経営基準を、実際に起きた裁判の事例と共に解説し、そして、最後に不動産投資にマンション経営が最適な理由をお話ししたいと思います。

ぜひ最後までご覧いただければ幸いです。

公務員の賃貸経営を最高裁が認めない判決

2017年9月、最高裁判所は裁判官Aが2016年9月に提起した賃貸経営の兼務許可申請を不許可とした処分に関する審査請求を棄却し、裁判官A氏の訴えを退けました。

事の顛末を以下にご紹介します。

公務員の賃貸経営が認められるための定義とは

1996年、A氏は父親の土地約60坪を購入しました。

この1年後に父親は亡くなり、A氏の土地購入は相続税対策目的のものとみなされました。

A氏が購入した土地には老朽化したアパートが2棟建っており、父親死亡後は母親が相続し、娘と共に暮らしながらアパート経営をしていました。

2013年に母が亡くなったことからA氏が同アパートを相続することになり、妹は転居。アパートは空き家となってしまいました。アパート経営が困難になり、A氏は2015年にアパートを建て壊し、約1億3000万円で12戸のアパートを1棟建築し、不動産会社に30年間貸し付けることに合意し、アパート経営をしました。

公務員の副業については人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用についてに、下記の通り記載されています。

イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。

引用元:https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

この基準を超えると、公務員でも認められていた不動産投資が副業扱いになり、国家公務員法に抵触する可能性があるので注意が必要です。

つまり、不動産投資の規模を5棟10室以下に抑えておく必要があるということです。

さらに、兼業と認められる条件として、下記4つがあります。

三 不動産又は駐車場の賃貸及び太陽光電気の販売以外の事業に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。

(1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
(3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

引用元:https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

A氏は自身の兼業規定が公務員の規定に基づくものと捉え、上記条件もクリアしていたことから、最高裁に兼業の許可を求める申請を行ったのでした。

最高裁は①建物が新築される予定であること②サブリースの内容、の2点を踏まえ投資的な運用事業であると判断し、2016年7月に兼職を不許可と判断しました。

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上記でご紹介した以外にも、公務員の不動産投資では年500万円を超える家賃収入を得ると副業扱いになるという注意点があります。

(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

引用元:https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

ただ、公務員が親から不動産を相続するケースは少なくなく、公務員だからといって5棟10室以上のアパート経営・マンション経営などの不動産投資で得る年間の収入が500万円以上になることが認められないということではなく、当人の状況を踏まえることが多いそうです。

公務員が相続した不動産の経営に関しては、兼業の許可が出る傾向にあるとのことで、今回のA氏のアパート経営が認められたのも、先の土地購入が相続税対策とみなされていたことが影響していたようです。

公務員におすすめなのはワンルームマンション経営!

兼業の範囲を超えないことを第一に考えれば、公務員にはマンション経営が向いていると言えるでしょう。

その理由は、

・所有戸数の調整がしやすく、年間家賃収入500万円を超えずに済む
・一棟物件に比べ管理の手間が少なく、本業に支障が生じずに済む

等が挙げられます。その理由について、詳しく解説します。

●所有戸数の調整がしやすく、年間家賃収入500万円を超えずに済む

ワンルームマンション経営であれば購入する物件は1戸ずつであり、一棟物件と違い1度に複数戸を所有することにはなりません。

そのため、年間家賃収入500万円を超えない範囲の戸数分だけ購入するなど、細かい調整が可能になります。

年間家賃収入が500万円以上であっても、当人の状況により兼業と認められることもあるそうですが、それは絶対ではありません。

確実に兼業の範囲内に収めるのであれば、制定された条件を守るのが一番だと言えるでしょう。

●一棟物件に比べ管理の手間が少なく、本業に支障が生じずに済む

ワンルームマンション経営なら、一棟物件と比べてはるかに管理の手間が少ないと言えます。

一棟物件の場合は、居室だけでなく建物全体の管理も必要になってきます。

普段の入退去や募集においては賃貸管理会社に任せることができても、もし躯体全体の修繕が必要になった場合などは賃貸管理会社の一存では不可能なため、オーナー自身が賃貸管理会社に出向いたり、他の業者と相見積もりをしたりと、かなりの手間がかかるでしょう。

一方で、ワンルームマンション経営であれば、オーナー自身が管理するのは、所有している居室のみでいいのです。

それだけでも、手間がかからないのはお分かりいただけると思いますが、たとえば、「居室の設備が故障した場合などには、この金額までならオーナーの許可なく交換・修繕をしてよい」という基準を賃貸管理会社と決めておくなどすれば、余計に手間が省けるでしょう。

本業に支障が出てしまうようでは兼業とは認められませんので、これから不動産投資を始めようと検討されている公務員の方は、ぜひ、兼業の枠を超えてしまうリスクの低い『ワンルームマンション経営』をご検討いただければと思います。

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