アパートでの相続税対策の失敗とは？相続税評価額を下げることだけを考えれば良いのか？

▼和不動産の不動産投資セミナー▼

相続税評価額を下げることだけ考える対策が一番の問題

2015年1月1日以降、新しい相続税法により基礎控除額が今までは「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」だっだのが、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」に変更になりました。
税制改正で基礎控除額が以前より2400万円以上下がったことで、相続税を請求される人の割合が大幅に増えました。

相続税対策として代表的な方法はアパート経営です。
相続税は時価評価が原則ですが、例外的に不動産だけは時価ではなく、路線価による土地評価額が用いられます。
相続税法においては、借地権割合や借家権割合を使用して、不動産の評価減を行うこととしています。
路線価による評価額は時価の8割程度のため、相続税申告の際には、路線価による評価額で申告して税金を抑えることが可能なのです。
また、小規模宅地等の特例という優遇措置という制度も、アパート経営の相続税対策として高い効果を発揮します。

しかし金融庁は増え続ける地方銀行のアパートローンへの警鐘を鳴らしています。一体何故このような状況になっているのでしょうか。
今回の記事では不動産投資の相続税対策を一覧にして詳しく解説してきます。

現状アパート建築が急増している理由は明白です。
相続税の対策として地方で土地を持つ地主さんたちが、安易に自分が持っている土地を担保に借金をしてアパートの建物部分を建築しているためです。彼らは、自分が所有している土地が、賃貸に適した用地かどうかまで考えずに、とりあえずアパートを建築しているのです。
アパートの需要の無いエリアで住宅だけ建ててもローンの返済が困難になっていくだけで、賃貸経営が上手くいく訳がありません。
一括借り上げを謳う業者の甘い誘いで、深く考えずにアパート経営事業を始めて失敗するオーナーさんは後を絶ちません。

上記のような例は相続税評価額を下げることだけを考えているために、失敗してしまうと言えるでしょう。

しかし、相続においては相続税評価額を下げることだけが目的ではないはずです。
親の2億円の財産を子どもに2億円で残すことを考えれば、相続税評価額を下げた後に、うまく運用できる物件や現金化しやすい物件を遺産として子どもに残すことが必要になります。

相続税対策アパートの注意点

資金回収できなければ相続人が困ることに

相続税の対策は、最終的に上図のように現金化するところまで考えることが重要です。

しかし、先ほど紹介したように、今後の地方のアパート市場は

銀行や信用金庫の融資ハードルが高くなり流通の循環が悪くなること
供給過剰により空室率が急上昇しているにも関わらず修繕費用が大きくかさんでしまうこと
人口減によって入居してもらうために家賃を減額する競争が始まること

などの要因により、今後は「収益性の確保」や「資産価値の維持」がある程度難しくなることが予想されます。

悪循環に陥る市場でいくら対策をしたところで、メリットを得られるはずもありません。
特に金融機関からの融資が厳しくなることは、アパート経営者にとっては大きな痛手で、融資のハードルが上がることが市場に与える影響は計り知れません。

購入できる可能性がある人の規模が減少すれば、流通価格は抑えられてしまいます。
今後の相続マーケットにおいて日銀が発表した方針は、地方のアパート経営に一定の影響を与えることでしょう。

そのためこの図のように相続税評価の金額を1度下げた後に、「収益を得ること」や「物件の売却をすること」で対策前の資産と同じ資産額に【復元】できる方法を選択する必要があります。
物件の種類や立地をしっかり選び適切な対応を取ることができれば、相続税対策で失敗・後悔しない方法を選択することも可能です。

相続税対策で後悔したくない方は＞＞

▼アフターフォローに定評のある和不動産、詳細はこちらから▼

オーナー様の収益を伸ばす和不動産の詳細はこちら│株式会社和不動産

■過度な相続税対策には注意が必要！

相続税の対策で失敗している人は、相続税を「0円」にすることだけを目的にしていることが多いのも特徴です。
相続税を払わないことだけを目的にすれば、過度な対策によって税務署から指摘を受ける確率も高くなります。

そうならないためには、相続税の税額を0円にするのではなく税率を下げることに意識を向けて適度な対策を行い、相続税や贈与税を法律で決められた通り払い、支払った税金を不動産から得られる家賃収入でカバーするという考え方も重要ではないでしょうか。
税金を払うことにアレルギー反応がある人も多いでしょうが、日本は制度上税金を全く払わないで生活するということは基本的にできませんし、税金の支払いは収益物件からの収益で回収すればよいのです。

この「相続税評価額を下げること」と「収益性を確保しやすいこと」の両方を可能にするやり方が、ワンルームマンション経営なのです。
アパート経営は入居者の確保が難しく収益性を保つことが難しくなってきており、対策として不安視されてきています。
そのため入居室が高く満室経営できることも珍しくないワンルームマンション経営での期待が高まっています。
ワンルームマンション経営による節税効果は所得税だけではありません。
相続税の対策としてもワンルームマンション経営は効果を発揮します。

対策を始めてもそれが失敗してしまったら意味がありません。また、子どもに残した際に運用しにくい物件だったり、現金化しにくい物件は避ける必要があります。
都心のワンルームマンション経営は空室リスクが低いことがポイントです！
これは、23区にはワンルームマンション規制が有り新たに競合となるワンルームマンションが建築されないため需要と供給の関係が崩れているからです。
ワンルームマンション規制は行政が住民税を多く取りたいため、学生を含む単身者の居住を避け、DINKs(共働きで子供を意識的に作らない、持たない夫婦、またその生活観のことを指す)などの2人世帯の居住を促進するようにしました。
行政も、住民税を取れないと公共サービスが悪化して人口流失が進み、行政が機能しなくなってしまいます。

京都を例に上げると、寺社仏閣や景観的に大きな建築物を建てることが出来ません。
オフィスビルが無いことにより、法人税を支払う企業の誘致も難しいです。
また、不動産投資ローンを利用できる購入層も多いので、買いやすく売りやすい環境にもなっております。
そのことを頭に入れて、自身のケースにふさわしい不動産投資の種類を検討することが重要です。

▼和不動産の築浅ワンルームマンション投資セミナーはこちらから▼

不動産投資セミナーを探す│株式会社和不動産

プロに相談！株式会社和不動産の無料個別相談会

株式会社和不動産では、無料個別相談を実施しています。
「相続税対策にふさわしい物件はどのような物件なのか知りたい」方はもちろん、
「自分には知識が無いから、自分一人で運用していく自信がない」
「老後対策として、年金の他に収入を確保する準備をしておきたい」等、
これからマンション経営をお考えの方や、ワンルームマンションで失敗したなどお悩みがある方はぜひご相談ください。個人所有の方が良いのか、法人所有の方が良いのかなどご相続対策ならではのノウハウもお伝えします。

株式会社和不動産では提携している税理士ご協力のもと、相続税対策問題にもしっかり取り組んでいます。

ワンルームマンション経営を始めていただければ、3ヶ月に1度の面談で成功オーナー様の運用事例をシェアし、オーナー様がワンルームマンション経営で成功できるようサポートいたしますので、初心者の方でもご安心ください。

初回の相談では物件の紹介はしておりません。お客様の目的や状況に合った最適なプランをご提案させて頂き、それにご納得いただけて初めて物件をご提案させて頂いております。

将来的な相続対策や出口戦略までを見据えた末永いお付き合いをさせていただければと考えておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

「参加者からの評判・口コミをもっと見たい！」「和不動産のセミナーに参加してみたい」とお思いでしたら、和不動産公式サイト【不動産投資・マンション投資セミナー】ページをご確認くださいませ！

▼マンション投資セミナー開催日はこちらでチェック▼