「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」でより効果的な相続税対策を

「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」でより効果的な相続税対策を

■「中古ワンルームマンション」だからこそできる相続税対策の方法がある

相続税対策において、最初に考えなければいけないことは「いかに財産を贈与するか」です。

図のように相続の対象総額を100 とした場合、生前贈与を繰り返すことで相続対象財産を減らすことができれば、相続対象財産も80になり税率も下がる可能性があります。

例えば、相続に30%の税率が課税される資産を持っている人も、あらかじめ生前贈与を繰り返しておけば、相続時に15%の税率まで課税額を下げられる可能性もあるのです。

そのため、相続税対策として「生前贈与」を真っ先に考えることは、誰にとってもメリットになります。
生前贈与は、「暦年贈与(110 万円の基礎控除)」と「相続時精算課税制度(相続税・贈与税一体化措置)」を有効活用することがポイントですが、この贈与を現金でやるのではなく不動産(収益物件)で行うことができればより効果的です。

不動産は高額なので、贈与に向いてないと勘違いしている人も多いと思います。

しかし、生前贈与で収益物件を効果的に贈与できれば、相続税対策をより有利に進めることが可能です。
相続の観点から見れば、他にも有利な方法があるかもしれませんが、私が都心の築浅中古ワンルームマンションを勧めている理由は、生前贈与する「貸家」として一番効果的であると考えているためです。

しかし、贈与に関しては、アパート経営やタワーマンション節税にはできないことが、都心の築浅中古ワンルームマンションだからこそできることもあります。

 

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<都心の中古ワンルームマンションの相続税評価額の例>

  • 物件価格:2000 万円
  • 所在地:東京都中央区日本橋
  • 路線価(㎡):約78 万円
  • 借地権割合:80%
  • 占有面積:22.27 ㎡
  • 建物固定資産税評価額:241万円

【建物の評価額】168.7 万円+【土地の評価額】237.1万円 =405.8 万円

タワーマンションの項目で挙げた相続税評価額は、最安のケースで約1700万円でした。
しかし、上記のようにワンルームマンションであれば、物件価格の1/5程度となる約400万円まで、相続税評価額を下げられることがポイントです。

評価額をここまで圧縮できる、ワンルームマンションの「小回りの良さ」を活かすことができれば、相続にこだわらず生前贈与という手法が可能になるのです。

つまり、相続税対策において最も有効な手段は、「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」という手法であると、私は考えています。

それだけで、相続税対策のすべてがうまくいくとは限りませんが、この方法は真っ先に選択を検討するべき価値のあるものです。これから相続税対策を行う人はもちろん、相続税対策をすでに始めている人も生前贈与であれば、まだまだ検討の余地があります。

しかし、生前贈与として行う「中古のワンルームマンション経営」を始めるにあたり、利回りを追求し過ぎてしまうと、相続税対策はうまくいきません。

もし、子世代に収益性の高い物件を残したいのであれば、ワンルームマンションで生前贈与を行った後に、子世代に収益性の高い物件を購入してもらえば良いのです。

まず、やらなければならないことが生前贈与であるのに、そこに対して別の目的を混同することは避けた方がよいでしょう。私はこの業界に長く従事していますが、資産運用に失敗する人の特徴を挙げるとすれば「欲」が前面に出てしまう人です。

これは相続税対策においても同じで、達成すべきことをまず考えてから、次のことを行う方が失敗する確率は大幅に下がることは間違いありません。そういった前提を理解して、失敗しないことを第一に考えて取り組んでいただけたらと思っています。

ワンルームマンション購入の際の注意点

ワンルームマンションを購入する際に、購入時の事ばかりに注力してしまい、その後の運用について理解していない場合があります。しかし、大切な事は購入後にどのような運用をするかにあります。さらに相続について考慮するときには、なおさら将来に渡り家賃収入を十分に得る事ができる物件選択をすることが注意点になります。
もう一つ注意する点は、相続をする際に物件を相続することは出来ますが、ノウハウを相続することは出来ないということです。サラリーマンがいきなり物件を相続されても管理する時間と知識がない場合があります。そして物件の管理方法が分からずに赤字になり、自己資金を使うことも考えられます。そのため、マンションを購入する際に、相続がしやすい物件を選択する点も注意点になります。

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