2018/8/13 PRESIDENTに和不動産の広告が掲載

『親も子も、両方が満足できる　収益物件を活用した円満相続』

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遺産を引き継ぐのも子供なら、税金を支払うのも子供。相続は決して親だけの問題ではない。

口頭で合意するだけではなく、控除額などを計算式に当てはめた上で国税庁に指摘されないような基礎的なルールに則り、円満な相続を目指したいものだ。

収益不動産を活用して多様な課題を解決する方法について、和不動産の仲宗根和徳社長に聞いた。

間違った物件を選ぶと後で子供が困る

「収益物件の活用は、確かに有効な相続対策の一つです。注意点として、間違った物件を取得すると意図に反してお子さんに大きな負担をかけることになる。相続人であるお子さんの立場で考えれば、〝借金を背負う〞〝ボロ物件を相続する〞〝管理の手間を負担する〞といったことは当然望まないですし、直系尊属である祖父母や父母を恨んでしまうかもしれません。相続対策を検討するなら、まずはお子さんが困らない方法を親子で真剣に考えることが重要です」

アフターフォローに注力しながら東京23区の収益用中古ワンルームマンションを提供し、オーナーから支持を得る和不動産の仲宗根社長はそう語る。

収益物件を活用した相続対策で鍵となるのは、「立地、物件の価格、物件の構造」の３点。近年需要が上昇し続ける都心の築浅中古ワンルームマンションなら、これらを全部クリアし、受け手が困らない相続が行える可能性が高いという。「立地が良ければ入居者を確保しやすく、継続的に収益を得ることができます。当社では提供物件の立地にこだわり、入居率は年間平均で99％を超えていますから、空室に悩まされることも少ないでしょう。また実勢価格と路線価の差を利用して価値を下げて、相続税評価額の圧縮率が高くなるのも利点。例えば当社が提案した中央区のワンルームマンションのケースでは相続税評価額を約17％まで圧縮（図２参照）しました」

【図2】

円満相続のために「１Ｒ(ワンルーム)×生前贈与」の活用を

住宅用ワンルームマンションの活用で資産を圧縮しながら、さらに節税を進めたい――。仲宗根氏はそうした人に生前贈与を勧める。

「図２の事例のように２０６０万円の賃貸用ワンルームマンションを購入し生前贈与した場合、国税に払う贈与税はおよそ27万円ほどです。贈与された子供は家賃収入から贈与税を支払っても、その後は十分な収入が確立されます」

そして生前贈与には〝争いを防ぐ〞うえでも大きな効果があるという。「相続とは、親の死をきっかけに権利関係を移転することです。つまり、それまで資産を持っていた親が問題の解決に関与できません。一方、生前贈与を申告するなら親の舵取りのもとで専門家を交えたトラブルのない一定の資産移転が可能。登録免許税などを払いワンルームマンションなら立地などの条件が近しい金額で同価格帯の物件を集めやすいので、公平感を損なわず相続対象に分割できるのも利点です」

価格が手頃なうえ、まとまった財産を低い税率で一度に移転できることもメリットに挙げた。「現金を特例の暦年課税制度を使い年間非課税枠の１１０万円ずつ暦年贈与していっても、30年間で合計３３００万円の贈与額しか移転しかできません。また、一気に現金２０００万円を贈与すると贈与税は６００万円近くになりますが、これがワンルームマンションなら、一度に２０００万円程度の資産もかなり低い税率で贈与することが可能です。一方で、仮に借金をして億単位の高額の収益物件を建てたり買ったりしても、抵当権がついた物件は生前贈与できませんし、ローン返済中に家賃収入が途絶えれば、受け継いだ被贈与者であるお子さんには借金だけが残ることになる。借金せず手頃な価格で購入できるワンルームマンションが重宝されるのには、こうした理由もあるのです」

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メンテナンスと空室を考慮した長期的な視点が大事

さらに収益物件による相続対策を考える際のポイントとして、仲宗根氏は物件の構造を挙げた。医療の進歩により〝人生１００年時代〞ともいわれる現在、60歳のときに建築・購入した物件の相続が30年以上先になる可能性も高い。そのとき子供が受け取るのは築30年以上の物件。木造物件だと老朽化が進み、使用期限が過ぎていることもあり莫大な修繕費が必要になることも十分考えられる。「そうした物件の空室対策やメンテナンス費用も払うとなると、お子さんには大きなリスクがかかります。リスクを回避するには、耐用年数が長く、構造が堅牢で修繕費用も低く抑えられるＲＣ造のマンションを選ぶことが重要です。さらに区分所有なら、共用部分は所有者全員で修繕費を積み立てるので、突然の高額な費用負担に困ることもありません。また立地も都市計画上、駅に近いことが多く、初めにお話ししたとおり、入居者を確保しやすいのもメリットです」

そして最後に仲宗根氏は、あらためて所得税や資産税などの控除もあるワンルームマンションの税額の優位性を説明した。「都心の容積率の高いワンルームマンションなら、土地の持ち分割合が少なくなるのも利点です。それが土地分の相続税評価額を大幅に抑えることにつながるからです。図２の事例にならえば、２億円超の現金をワンルームマンション10戸に換えると、相続税評価額は約３５７０万円になり、とても有効な相続対策といえるでしょう。実際、相続税対策で、多くの課題を同時に解消できる都心の築浅ワンルームマンションを選ぶお客様は、近年ますます増加しています」

ワンルームマンションをローンで購入する場合は団体信用生命保険の加入するため、万が一の時も安心だ。収益不動産や建物・宅地を活用し、祖父母や孫、親子双方が経済的に納得できる円満相続を実現する――。そのために留意すべきポイントは決して少なくない。法律を理解した上で自分の条件似合った運営会社を選択をするのがうまくいく要件である。リフォーム工事などで資産価値を維持し、事業として法人化するなどの様々な種類の手続きや書類などの契約を自分で行うのは難しい。現在、和不動産では、ポイントのより詳細な解説や個人の状況に即した相続税シミュレーションができる個別相談会を実施している。オンラインでも可能なため大阪・京都をはじめ、熊本などの遠方にお住まいの方も対応可能なのでおすすめだ。またセミナーも実施しており、特定の物件を購入するようにすすめる営業は初回では行わないので安心して欲しい。自分にあった条件を踏まえて検索してほしい。相続税は無関係と思わずに、不動産投資のプロである和不動産へ気軽に足を運んでみて安心と対策を手に入れてみてはいかがか。