「理想の相続税対策」実現のステップとは？

相続税対策の最終出口である「換金性」とは？

私が考える理想の相続税対策とは、「ステップ1：資産の相続税評価額を下げること」・「ステップ2：物件の売却や収益性を確保することで、元の財産金額に戻すこと」になります。

例えば、親からの2億円を、時間をかけてでも子どもに2億円として残すこと、これができて初めて相続税対策の成果といえるのです。

一般的に相続税対策といえば、①納税対策②節税対策③遺産分割対策です。
しかし、②の節税対策を優先しすぎると資産の収益性や換金性が損なわれ、①の納税対策に支障をきたすケースも多々あります。
また、遺言書の作成などによる③の遺産分割対策についても、相続人に平等に分けることができない資産を残すという間違った対策によって、相続後に不動産の登記をしようにも共有名義にする以外に選択肢がなくなってしまうのです。
同時に債務（借金）の分割も債権者の承諾が必要なので、結局は相続人全員の連帯債務にされることもあります。
これでは、物件の売却をするにも一苦労で、こういった間違った対策で、「相続」が「争族」になりトラブルが起こるのです。
このように相続税対策という枠組みの中で考えた場合、換金性が失われるということは致命的な問題を誘引する引き金になります。
平成27年の相続税改正により、アパート経営に手を出し空室に悩まされているオーナーは、将来的にアパートを売却できないリスクも抱えてしまいました。
なぜなら、次に購入する買主は、空室だらけのアパートなど購入したくないからです。

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税務署のチェックが入る相続税対策も増えている

また、間違った相続税対策は、これだけではありません。
相続税の課税が強化された今は、税務署の調査を受け修正申告をしなければならなくなるというケースにも注意することが必要です。
特に、相続したアパートなどの不動産を、相続後すぐに売却するということは避ける必要もあります。
なぜなら、相続した不動産をすぐに売却することは、税務署から「節税目的で明らかに一時的に所有したものだから、通常の路線価での評価額ではなく、市場価格で評価されるべき」と判断されてしまうことがあり得るからです。
これは、相続後、間もなく相続で得た不動産を売却してしまったがゆえに起こった問題で、相続税対策で不動産を購入した時期、相続が始まった時期、売却した時期、それぞれの期間が非常に短いケースだと税務調査が来る可能性は十分に考えられます。

図のように税務署が実地調査に来たケースでは、申告漏れで追徴課税がかかってしまうことがほとんどです。
こういったケースの場合、税務署からは租税回避行為とみなされ、購入した不動産を相続税評価額ではなく時価で購入したと判断されます。
一般的に税務署が相続税の税務調査に訪れるのは申告納税してから2～5年後のことが多いようで、この問題を回避するには、相続を受けてからすぐに売却するのではなく、最低税金の時効となる5年、ベストは悪質とみなされた場合の時効となる7年を目安に賃貸として貸しておく必要があったのです。
そのため、相続する不動産は、一定期間賃貸に出し収益を得られる物件を所有することが、スタンダードなやり方になります。相続した後に収益を得られない不動産では、相続税対策として意味がありません。
7年ぐらい賃貸できる不動産を所有していれば、相続税を1円も払わずに済むどころか、節税のために買った不動産が、さらに財産を増やしてくれたはずです。そのためには、前もって相続の準備を行うことが必要になります。

効果的な相続税対策の条件を満たす資産とは？

このような問題を回避しながら、実質的な税負担率を下げる本当に効果の高い相続税対策とは、以下の3つになります。

総資産の相続税評価額が、時価よりも低いこと（実質的な税負担率が軽減されるため）
総資産が換金性の高い資産であること（納税や遺産分割が容易なため）
資産が一定の収益を確保できること（介護費用なども含め生活費の資金源を確保するため）

今まで一般的に行われてきた土地活用による節税対策のなかには、これらの3つの条件を満たしていないものもあります。
正しい相続税対策とは、実質的な税負担率を軽減するバランス感覚が重要です。
相続税評価額を下げることだけを考えた相続税対策や分割が容易にできない相続税対策など偏った考え方をしてしまうと、後悔する確率が上がります。

従って、「正しい相続税対策とは何か」という質問に対して答えるとするならば、先に挙げた3つのポイントをふまえて「換金性と収益性を兼ね備えた資産への組み替えで相続税評価額を下げ、その後の適切な資産運用ができる相続税対策」ということになります。

この条件を満たすのが、本書で勧める都心の築浅中古ワンルームマンションで行う相続税対策です。
都心の築浅中古ワンルームマンションであれば、相続税評価額を下げることも可能ですし、抵当権が無い場合には最短1週間程度で売却をすることも可能です。

もちろん、都心の立地であれば賃貸ニーズは高く、収益性も確保できるでしょう。
また、価格もアパートやタワーマンションに比べ高額でないため、相続人の数だけ購入し平等に分割できるといった小回りも魅力です。
こういったメリットが、先に挙げた相続税対策のポイントを押さえているからこそ、安心して相続できる物件として重宝されています。
そのような特性から、私が勧める理想の相続税対策である「ステップ1：資産の相続税評価額を下げること」「ステップ2：物件の売却や収益性を確保することで、元の財産金額に戻すこと」の2つのステップを具現化しやすい方法として、都心の築浅中古ワンルームマンションは優れた資産と言えるでしょう。