不動産の相続税はいくらかかる?計算方法や節税方法も解説します

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不動産の相続税は、亡くなった人が所有していた不動産を相続した人に課せられる税金です。不動産による相続は、預貯金などと比較して節税効果が高いといわれています。この記事では不動産の相続税について詳しく説明します。すでに不動産を所有している人、これから不動産を相続する可能性がある人は、ぜひ参考にしてください。

相続税とは

相続税はどのようなときに課税されるのでしょうか。相続税の基本や納税方法について説明します。

相続税の意味

相続税は、昭和25年3月に制定された「相続税法」に基づいた税金です。親族や遺言で指定された人など、亡くなった人の財産を相続した人に対して課せられます。ただし、相続した財産すべてに課税されるわけではなく、一定金額を超える部分に発生します。相続税には資産の格差を緩和させるという目的があり、基礎控除が認められているためです。

相続税はすべての人にかかるわけではない

相続税はすべての人にかかるわけではなく、支払うのはごく一部の人です。国税庁の報道発表によると、平成30年度の相続税課税割合は8.5%でした。基礎控除を差し引いた結果、相続が発生してもほとんどの場合は非課税枠におさまっているからです。ちなみに、基礎控除額は次の計算式で求められます。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

※出典平成30年分 相続税の申告事績の概要|国税庁

相続税の申告期限

相続税の申告および納税期限は、相続が開始した日(被相続人が死亡した日)の翌日から10カ月以内と定められています。相続人の間で話がまとまらない場合は、期限内に仮申告と一時納付を行い、3年以内に修正申告をすることも可能です。相続税の申告は、被相続人の住所地を管轄する税務署で行います。申告する人の住所地の税務署では申告できないことに注意してください。

申告期限を過ぎるとどうなるか

相続税は「小規模宅地等の特例」「配偶者控除の税額軽減の特例」などを利用することで、納税額を抑えることができます。ただし、仮申告の時点では利用することができません。また、相続税が発生しているのに申告しなかった場合には、「無申告加算税」「延滞税」「重加算税」といった罰則が課せられることがあります。
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相続税の対象になる財産と課税されない財産の種類と課税価格

相続税の対象となる財産、課税対象にはならない財産について説明します。

相続税が課税される財産

現金や預貯金、不動産、貴金属など、被相続人が死亡した時点で所有していた財産は相続税の課税対象です。海外の不動産やリゾート会員権なども含まれます。物品だけでなく、著作権や商標権などの権利関係も課税対象です。また、死亡保険金や死亡退職金などは「みなし相続財産」とされ、非課税枠を超えた部分に相続税が課せられます。

妻や子供・孫の名義の預貯金も相続税が課税される場合があるので注意

妻や子供・孫名義の預金が「名義預金」とみなされて課税対象になることがあります。名義預金とは名義が異なるものの被相続人の財産とされる預金で、次のようなケースが該当します。

  • 専業主婦が生活費をやりくりして貯めた自分名義の預金
  • いずれ渡す予定で本人に内緒で貯めた子供・孫名義の預金

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生前贈与財産も相続税の対象になる場合がある

贈与税の基礎控除により、年間110万円までの贈与は非課税とされています。ただし、贈与した人が死亡した年および過去3年以内に行われた相続人への生前贈与は、相続税の課税対象です。

相続税が課税されない財産の種類

墓地や墓石、仏壇・仏具などは課税対象ではありません。ただし、骨董価値があるものや並外れて高額なものなどは財産とみなされ、課税対象になります。死亡保険金や死亡退職金は、「500万円×法定相続人数」の金額までは非課税です。相続した財産を国や地方公共団体などに寄附した場合は、特例として相続税の対象から除外されるケースがあります。

債務、葬式費用は控除される

被相続人の死亡時に残っていた借入金などの債務は、その金額分を相続財産から差し引くことができます。また、葬儀にかかった費用も相続財産から差し引いたうえで、相続税を計算します。

相続税の課税価格は

相続税の課税価格を求めるには、次の計算式を用います。

(相続や遺贈で取得した財産+みなし相続財産+過去3年以内の生前贈与財産)-非課税財産-債務および葬儀費用-基礎控除

現金や預貯金は死亡時の残高が対象となり、不動産は路線価や固定資産税評価額などを基に価値が割り出されます。
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不動産の相続は、相続税対策になる

前述のとおり、不動産の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額を基準として計算します。評価額は実際の取引価格の70%ほどになるため、不動産による相続は節税につながります。

また、「小規模宅地等の特例」が利用できれば、さらに評価額を減らすことも可能です。被相続人の自宅は土地面積330㎡まで、事業用土地は400㎡まで、貸付事業用なら200㎡までなど用途によって条件があり、評価額の減額割合もそれぞれ異なります。
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不動産を相続したときの手続き

相続した不動産の相続税評価額が非課税枠におさまったとしても、何もしなくて良いというわけではありません。この段落では、不動産を相続したときの手続きについて説明します。

不動産の名義変更(相続登記)をする

不動産を相続した場合、法務局で登記簿上の名義を変更する「相続登記」を行います。手続きは相続した不動産を管轄する法務局で行いますが、郵送やオンラインでの手続きも可能です。司法書士に手続きを代行してもらうという方法もあります。
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相続登記は強制ではなく、いつまでに行うといった期限も設けられていません。しかしながら、相続登記をしないままの不動産は自身の財産として主張できないため、早めに済ませておくことをおすすめします。

名義変更(相続登記)にかかる費用

相続登記にかかる費用の目安は次のとおりです。

  • 登録免許税:相続した不動産の固定資産税評価額×0.4%
  • 提出書類の発行手数料:戸籍謄本、印鑑証明書など
  • ・司法書士報酬(手続きを依頼した場合):10万円前後(物件数や相続人数、評価額などによって異なる)

名義変更(相続登記)の必要書類

相続登記には次の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 被相続人の住民票の除票(本籍記載)
  • 被相続人の戸籍謄本(死亡時から出生時まで)
  • 対象となる不動産の固定資産評価証明書
  • 相続人の戸籍謄本、印鑑証明書(相続人が複数人いる場合は全員分)
  • 相続人の住民票(法定相続割合で登記する場合は全員分)
  • 遺産分割協議書(遺産分割協議を行った場合)

不動産の名義変更(相続登記)を行わなかったらどうなるか

所有者と登記簿上の名義が異なる不動産は、売却や担保にすることができません。登記簿上の名義が何代も前の人だった場合、さかのぼって名義変更が必要となり、より複雑な手間がかかってしまいます。相続人の人数も増えるため、そのぶん費用もかかります。
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不動産を相続した場合にかかる相続税の計算方法

相続税を計算するには死亡時の相続財産の合計額が必要です。不動産はその価値を決める評価額を求めなくてはなりません。不動産の相続税評価額は以下のように算出します。

・土地の評価額=路線価×面積×補正率
・建物の評価額=固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額

不動産の評価額がわかったら、他の相続財産と合算して以下の計算式で相続税を求めます。

相続税額=(相続財産総額—基礎控除額)×相続税率

※参考不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法│相続弁護士ナビ

計算時のポイント

相続税の税率は一律ではありません。遺産合計が基礎控除額を超えた部分(課税対象額)を法定相続分によって按分し、法定相続人ごとの取得金額を求め、その金額に応じた税率が適用されます。そのため、単純に不動産のみの相続税額を求めることはできないのです。

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生前贈与による不動産の相続に興味のある方はまず個別相談にお気軽にご参加ください。

不動産の相続税をさげる方法

不動産を含む相続財産が基礎控除額を超えてしまいそうな場合でも、次のような方法で課税対象額の減額が可能です。

不動産の基礎控除額を活用する

相続財産の基礎控除をはじめ、さまざまな控除や非課税制度を利用しましょう。

  • 相続財産の基礎控除:3,000万円+600万円×法定相続人の数
  • 死亡保険金、死亡退職金の非課税枠:500万円×法定相続人の数
  • 配偶者控除:配偶者の法定相続分または1億6,000万円(いずれか大きい額)
  • 未成年者控除:10万円×満20歳未満の相続人が満20歳になるまでの年数
  • 障害者控除:10万円(特別障害の場合20万円)×満85歳になるまでの年数

※出典相続税の計算と税額控除│国税庁

生前贈与による不動産の相続をする

結婚して20年以上が経過した夫婦間は、居住用不動産の贈与に配偶者控除が利用できます。110万円の基礎控除に加え、最大2,000万円の贈与税が非課税となる特例です。前述の婚姻期間のほか、日本国内の不動産であること、贈与を受けた人が引き続き居住することなどの一定の適用要件があります。

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相続税の特例を活用する

土地の相続では「小規模宅地等の特例」が利用できます。用途や面積に応じて、不動産評価額が次のように大幅に減額される制度です。

  • 居住用:330㎡まで 評価額の80%減額
  • 事業用の土地:400㎡まで 評価額の80%減額(親族が相続し、事業を継続していることが条件)
  • 貸付用の土地:200㎡ 評価額の50%減額(親族が相続し、事業を継続していることが条件)

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは生前贈与のひとつで、2,500万円までは贈与税が非課税になる制度です。親子間または祖父母と孫の間での贈与に限られ、贈与をする人は60歳以上、贈与を受ける人は20歳以上という条件があります。不動産による贈与も可能ですが、相続とは異なり不動産取得税が発生します。また、名義変更で納付する登録免許税も、相続登記より高額です。

養子縁組をする

法定相続人の数が多いほど相続税の基礎控除額も大きくなります。そこで、養子縁組によって法定相続人を増やすのも相続税の節約に効果があります。被相続人に実子がいる場合は養子1人、いない場合は養子2人までが法定相続人に含まれます。法律的に養父母との血縁関係を作ることができる特別養子縁組では、実子と同じ扱いになるため人数の上限はありません。
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まとめ

相続が発生した場合、現金や預貯金などは額面がそのまま課税評価額になります。一方、不動産は路線価や固定資産税評価額が基準となるため、相続税の課税額を低く抑えることが可能です。

相続税対策として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。「和不動産」では、不動産投資をはじめとした資産運用のアドバイスを行います。不動産を活用した相続税対策について不明な点がありましたら、ぜひセミナーや無料相談をご利用ください。
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