相続｜財産評価基本通達6項の判例解説

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財産評価基本通達6項（総則6項）の判例解説｜令和4年4月19日

相続税対策の根幹を揺るがす事件として、不動産業界でも騒がれたニュースに関して解説致します。

４月１９日に最高裁まで争われた事件で原告の訴えが棄却されました。
どんな争いだったのか見てみましょう。

訴えを起こしていたのは相続人となります。
相関図は下記のようになります。

この様に相続人が４人いる相続案件で、９４歳の被相続人の財産およそ６億円の相続について、相続を免れたとして国税が追徴を求めた事案となります。

・何故相続税が課税されなかったのか？

時系列として被相続人（便宜上今後父と呼びます）は平成２１年１月に１棟の収益物件を購入しています。
購入価格は８億３７００万円　この時６億３０００万円の借入を起こしています。
同年１２月　さらにもう１棟５億５０００万円にて購入しています。借り入れは３億７８００万円相続人の一人から４７００万円を借り入れている事も分かっています。

つまり１３億円分の１棟を買って、１０億の借入を起こしたと言う事ですね。

そして被相続人父は平成２４年６月に亡くなります。

この際の相続税の税額がゼロ円だったと言う訳です。

理由は１棟物件の評価額を路線価という相続税法に準拠して算出したところ２億円と１億３０００万円の合計３億３０００万円程度にしかならなかった事と、借り入れがあるためです。
負債は相続財産からマイナスされます。

判決文から本取引が無かった場合の相続財産は６億程度と記載がありました。
物件購入時の自己資金は２億５０００万円程度ですので、残り４億５０００万円程度の金融資産があった事が予想されます。

そうなると相続税の計算式は２棟の物件評価額３億３０００万円+金融資産４億５０００万円＝７億８０００万円

この数字から負債を引いた残りが課税対象額となります。
親族間の借り入れがどう計算されたか分かりませんが、申告されており判明している借入だけでもおよそ１０億でした。
３年間で多少元本が返済されているとしても７億８０００万円をゆうに超えますので、課税対象額はいくらにもならないと言う訳です。
実際２８２６万円が課税対象額であり、基礎控除で充分控除されます。

この時の１棟物件の相続税評価額を算出する対応方法について問題があった訳ではありません。
土地に関しては路線価を、建物に関しては固定資産税評価額を基に相続税評価額を算出する事自体は通常の租税の計算方式です。
それでは、どうしてこれが問題になったのでしょうか？

・国税の考え方

租税というのは公平平等に負担される事が求められています。
そこで、納税を免れようとする行為は認められないとされています。

本件では１棟物件の評価額と売買価格の評価差を利用して納税を免れたと見なされている事が問題点です。
物件の購入が無ければ相続税評価額は６億円となり、３億円程度の納税義務が発生する事案で、不動産を購入したことで相続税が無くなると言うのは確かに違和感があります。

だからと言って、適切な計算方法で手続きを踏んでいるのに自分だけが追徴されるのもなんだか納得がいきません。
そういう訳で裁判にて争う事になったのです。

裁判の結果は家庭裁判所、高等裁判所、そして今回の最高裁判所、全てにおいて原告側の訴えは棄却されました。

被告側の主張では原告側が計画的に租税を免れようとしているとして下記の件が挙げられます。

・物件購入の１年前に相続人二男の息子を養子縁組している。
これは父の相続の段階で孫までの財産継承を済ませてしまう事で２次相続、３次相続での相続税を免れる意図があると見られています。

・１棟物件購入時の金融機関への相談に相続対策であると記録が残っている。
正直、相続税対策を不動産を活用して行う事自体は非常にポピュラーです。
ですので、金融機関のローン稟議で相続対策である事が認められると言う事自体はおかしい事ではありません。
ただ、こういう形で買主にとって不利益に働くとは思ってもいなかった部分かも知れませんね。

・相続の後１年後に売却を行っている。
これは相続事案でのあるあるですが、売却して現金に戻してしまいますと租税を免れる行為として映りやすいです。

つまり、慣例通りに相続税の計算をすると非課税になるけれど、それは意図的に納税を逃れようとして不動産を買いましたよね？
だったら、改めて不動産の価値を評価し直して相続税評価しますから、それの結果で税金を納めて下さい。

とまぁ、こんな風になった訳なのです。

各不動産の正常な価格として算定した鑑定評価額は７億５４００万円と５億１９００万円を採用する事になりました。

結果相続税は２億４０４９万８６００円となったのです。

上記に記したように相続税評価時の不動産価格はその時価を採用するとあります。
なので、必ずしも路線価から算出するとは限らないとも受け取れますが、、、、、
実務上そういうケースはほぼありません。

本件含めても財産評価基本通達6項を適用した事例は９例しか無いようです。
つまり、異例中の異例な訳ですね。

財産評価基本通達6項には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」 とあります。

財産評価基本通達とは不動産の評価基準や、相続財産の評価基準について示したものです。

この６項とは評価が著しく不適当とみなされれば、国税庁　長官の指示で相続税評価が変えられてしまうということです。
この事から伝家の宝刀等と呼ばれていますね。

例え、相続税評価について基本的なルールがあるとしても国税庁がその気になればうっちゃりが可能になると言う訳なんですね。
なんだか、ずるいようにも聞こえます。

しかし、前述の通りこの伝家の宝刀の適用例は殆どありません。
さて、今回の事例を振り返ってどのようにやればこうはならなかったのかを考えてみたいと思います。

・租税回避が目的になってはいけない

これは原則です。
節税という言葉は数あれど、納税を回避する事を目的としてはいけません。
従いまして、不動産購入の目的が賃貸経営という事業であれば話は違ったでしょう。

今回のよう購入から相続までの期間が短いと問題になる余地が生まれてしまうと言う事になります。
そして、相続後にすぐに現金に換えてはいけないと言う事です。
この事は良く言われている事です。

相続した不動産は数年間所有しておく事が相続税の観点では無難であると言う事が言えます。

ただ、今回の事例が非常に稀なケースだと言う事も忘れてはいけません。
今後どんな事案でも税務署の思うままに課税されるのかとそうではないと言えるでしょう。

時系列まとめ

平成20年8月　被相続人が孫と養子縁組
平成21年1月　銀行借入によりマンションを約8億3,700万円で取得
平成21年12月銀行借入によりマンション２棟目を約5億5,000万円で取得
平成24年6月　被相続人の他界
平成25年3月　２棟目のマンションを約5億1,000万円で売却
平成28年4月　税務署から更正処分等を受ける
平成28年7月　更正処分等に不服があるとして審査請求
平成29年5月　国税不服審判所が相続人の審査請求を棄却
平成29年11月　相続税更正処分などの取り消しを求めて東京地裁に提訴
令和元年8月　東京地裁判決、相続人が敗訴
令和2年6月　東京高裁判決、相続人が敗訴
令和4年3月　最高裁弁論
令和4年4月　最高裁判決、相続人が敗訴

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