「幻冬舎GOLDONLINE」に代表仲宗根の連載コラム掲載です!

代表仲宗根の連載コラムが「幻冬舎GOLD ONLINE」に掲載

弊社代表仲宗根の連載コラムが「幻冬舎GOLDONLINE」に掲載されています!

幻冬舎ゴールドオンラインは、『財産を守る・増やす・残す』をテーマとし、企業オーナー様や富裕層の方、資産家を会員ターゲットとした総合情報サイトを運営しています。

評論でない、行動するための具体策・解決策にこだわったサイトとなっており、国内外の実務家を執筆陣に迎えた連載コラムをメール配信されています。

そんな執筆陣の中に、弊社代表仲宗根和徳もマンション投資に関するコラムを連載しております。

連載ページは下記からご覧下さいませ!

■「幻冬舎GOLD ONLINE」仲宗根 和徳 紹介ページ
http://gentosha-go.com/ud/authors/58915a197765615f0e000000

【一部抜粋】

●コロナ後に選ばれた物件とエリア
日本でのコロナショックは、働き方や銃所の在り方まで大きく変えました。とはいえコロナ後も東京都心の新駅近需要は変わっていません。プライベートの利便性を重視し、「通勤時間の削減」「自宅周辺の環境の充実」「近所で楽しめることの重要性」「デジタル化に対応した設備がが導入されているか」などがあげられます。現実は若者は57%が都市部暮らしを希望しています。

テレビなどでは「郊外移住」を取り上げていますが、子育て世代や高齢者のいる介護が予想される世帯がメインのようです。テレワークの普及で自宅から半径2キロの環境(自転車圏内)が満たされていることが快適になりました。「働く場所」と住む場所」の人の往来が現状中です。通勤に便利な立地が選ばれるということです。また利用できる路線が多いと多くのユーザーの検索にヒットする確率が高くなります。

最新設備は都心から整備されるので、都心からオフィス需要がなくなることは考えにくいです。荒川の西側かつ山手通りの東側の人が減っていないエリアの賃貸が活況です。また、外食しづらい環境から、商店街やスーパーが近いことも大きなメリットになります。
国交省より新型コロナ危機をけ契機としたまちづくりの方向性を出しました。複数の用途が融合した職住近接に対応し、様々なニーズ、変化に柔軟に対応できるような街づくりが必要とのことです。

コロナショックは、金余りを生んでいるので、その資金が不動産に流れバブルになるケースもあります。またコロナの影響で、政府を中心に財布のひもを緩めていますが、債券や借金の価値を下げるためにもインフレ誘導の対策は行っておきたいところです。税金だって上がるでしょう。

コロナ後に選ばれた物件の条件は、①キッチンの充実②セキュリティーの充実③遮音性などワークスペースの充実です。ほかには単身者・ファミリーともに上位はインターネット無料があげられています。
テレワークにおいてのオンライン会議などで、同僚に生活感を感じさせない設備や、気分転換できる環境も必要となっています。遮音性や断熱性は木造よりRCのほうが優れているのも、マンションが選ばれる理由となります。

最近はワンルームでも広め(25㎡~)の部屋が人気です。オーナーの工夫で都心の物件の賃料は維持されます。
都心のマンション投資においてまだ入門の初心者は「高利回り物件」に注意が必要です。少ない頭金で開始する場合には、事コツと繰り上げ返済をしましょう。

不景気でも世の中が変わろうとも、変化に対応できれば不動産投資で結果を出すことは可能です。不動産投資は入居者を確保しておけば契機に関係なく結果が出せます。

 

●マンション投資の参考にしたい5極化する不動産投資市場
長い目で見れば、23区の地価は右肩上がりです!自治体は再開発によって、路線価を上げ税収を増やす政策を計画します。またコロナ後自炊派が増え、周辺に買い物しやすい施設があることにも、重きが置かれてきました。駅前にある築浅マンションを選択すれば、概ね入居者ニーズは、満たせます。20㎡くらいの広さのワンルームマンションが、学生や会社員たちに主流です。

和不動産が選ばれたワケはアフターフォローです。3か月に1度の面談サービスをオーナー様に無料で提供しています。マンション投資で成功するには【環境】に投資することも重要です。ワンルームマンション投資には、目的と根気が必要なので、目的を達成しやすい環境づくりも重要です。ワンルームマンションに特化しているため、ワンルームマンションに関するノウハウは持っています。(省略)

 

●マンション経営で結果を出すために習慣を変えるべき理由
成功の法則は、簡単なことを習慣化し続けていくことです。成果をあげたいなら目先を優先させずに、長く続けることが重要です。ほどほどに満足できる選択肢で手を打ち、他にいいものがあると考えないタイプの人「サティスファイザー」のほうが、自分にとっての「最大化」を目指す戦略で結果を出しやすいといえます。

勝てる投資家は「戦略優先」、勝てない投資家は「感情優先」で投資しているといわれています。投資スタイルも前者はうまくいっている人のまねをする、後者は「独自の方法にこだわる」習慣や決め事がないと、欲と妄想と戦う結果になります。

お金が自動的に入ってくる仕組みをどのように作るかがポイントです。不労所得が年間100万円以上入ってくれば定期的に投資の資金は生まれるので、チャンスも増えるのです。そして収入が増えるとエンゲル係数が下がり、投資に使えるお金が増えていきます。指数関数的変化を目指す投資では1000万円に達成するまでが一番しんどい段階ですが、それを超えれば最終的に限りなく垂直に近い伸長を見せます。資産運用で成果を実感するには段階があるのです。このように習慣を変えていけば投資は楽しくなり、成功に導かれるのです。

 

●マンション投資家になるための専門家目線でトレーニング方法教えます
STEP1:資産運用とは何かを理解する!
STEP2:収入をコントロールし投資の資金を作る
STEP3:いくらの不労所得があればいいのかを知る
STEP4:ゴールを達成するための体制を作る
STEP5:不労所得の現状を理解する
STEP6:あらかじめやることを決めておき転落を回避
STEP7:マンション投資における費用対効果を効果測定する
STEP8:現金の流れをしっかりと記録しておきましょう!
STEP9:現時点での費用対効果をしっかり確認しよう
STEP10:税引き後のリターンを知る
STEP11:自己実現の目標を追い続ける
これらを習慣化できれば、マンション投資で結果を出すことは難しくないでしょう。
(省略)

 

●失敗しないマンション投資とは?
【物件編】
収益還元法を理解できれば、将来の資産価値は読めます。収益還元法とは(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)=(取引価格)です。例えば、「年間家賃収入100万円の場合の計算式・・・100万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)=2,000万円(取引価格)」を「年間家賃収入103.6万円の場合の計算式・・・103.6万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)=2,072万円(取引価格)」。つまり賃料を3000円上げることができれば、取引価格は72万円上昇するのです。利回りやCFだけで物件購入をすると損することもあります!物件購入時には、相場賃料を把握することが、失敗しないためにも大切なことです。相場より高い家賃の物件はCFが減る。相場より低い家賃の物件はCFが増えるとお考え下さい。

【ローン編】
マンション投資で成功する前に、失敗しないことも大切です!購入時に金利の高い・低いで判断すると陥る落とし穴についても確認しておきましょう!金利には、長期プライムレートと短期プライムレート等があります!
最近の報道からも、長プラの金利上昇は大いにあり得ます!金利上昇基調時には、上昇幅の少ない短プラを選択していた方が安定しており、ダメージは少なくなります。失敗しないためには短プラ連動のローンを選択した方が失敗のリスクは少ないのです!ローン期間35年の間に長プラが上がらない方が、可能性としては少ないので、保険代わりに短プラを選んだ方が失敗のリスクは減らせます。インフレが始まり、金利が上がる兆候も見られます!その時にどうするか?まで、しっかり考えましょう!
マネーサプライを減らす方法は、公定歩合の引き上げや長期金利の引き上げが主な手段になります。かといって老後の準備をしないわけにもいけません。そのため、短プラを選ぶことは大きなリスクヘッジになります。

【賃貸管理編】
・解約通知からの準備期間は長い方がよい
・原状回復も間に業者を通さない方が早い
購入してから、どのような管理が行われるかを 確認することは、非常に重要です!
・原状回復も間に業者を通さない方が早い
失敗しないためには、ロスを減らすことが一番!
賃貸管理のサービス体制が失敗しないための「鍵」を握っています!

【会社選び編】
・会社によってアフターフォローは異なります!
不動産投資の運用で満足していない人は、不動産投資の知識が不足し、変化に対応する策が思いつかないため、行動が起こせません。加えてアドバイスを受ける環境もありません。不動産投資の満足・不満足の差は、投資環境の状況によって影響してくるのです。 行動を促すためにも、投資の話ができる相談相手が必要なのではないでしょうか?

 

■<実録>本の出版を通して「人生の足跡」をのこした人々
【第7回】仲宗根 和徳 多忙な不動産業ビジネスの経営者が、毎年書籍を執筆する理由

http://gentosha-go.com/articles/-/9872

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