老後対策に不動産投資｜貯蓄から投資へ変化する環境を解説

老後のために貯蓄から投資へ

貯蓄から投資へと言われていますが、投資が世間でスタンダードとなり、所有資産が増えていくと言う事は同時にその財産の継承についても考えなくてはならないと言う事です。
一昔前の預金を郵便貯金に貯めてさえいれば高い利息が付いて資産が増えていくような時代は終わり、今は投資で個々人が財産を作らなければいけない時代になりました。

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貯金が奨励され、お金は貯めるものという常識が当たり前だったのがほんの30年前の事です。
長らく低金利が続き、今では銀行にお金を預けても貯金が増えない事が当たり前です。
少子高齢化の社会となって税負担や年金負担は増える一方です。
かつてと同じような手段では老後資金を作る事は出来ず、積極的な資産運用が必要になっています。
政府は資産所得倍増計画というものを掲げており、国民の投資収入を拡充させる事を課題としています。
家計金融資産の50％が現預金である日本では国民の資産所得は世界的に比べても低く、資産収入の増大は今後も大きなテーマとなっていく事でしょう。
それはつまり相続財産も増大していく事を意味します。
これからの相続対策は今までと異なるものになる事が予想されます。
変化に対して備える事が必要となります。
今後財産形成で投資が当たり前になり、資産を作る事が標準になれば資産を残す事の対策も重要になっていくと言う事です。
このコラムでは財産継承におけるマンション投資という手段を解説したいと思います。

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人生百年時代の資産形成とは

人生100年といわれ、世界情勢も、日本の経済状況もなにかと不安なこの時代…一般の人にとって、たっぷりの蓄えがあるか、あるいは、定年後もサラリーマン並みの収入があれば、安心して老後生活を楽しめるでしょう。

しかし、以前と違っていまは、貯金一辺倒では十分な資産は築けません。老後の対策は、貯蓄から投資へと変化しているのです。

30年以上前の日本はバブル景気もあり、預金金利も高く、働いていれば給料が上がる時代でした。一方、現在の日本は、大手銀行の定期預金の金利が0.002％などという超低金利の時代です。雇用形態は多様化し、右肩上がりで給料が上がっていくわけでもないため、「働いたお金を貯蓄するだけ」では長い老後の生活費をとてもまかなえない状況になっているのです。

実際、「老後破産」に陥る人が増えているのも現実です。そんな状況下で、定年後も安心のセカンドライフを送るためにはどうしたらよいでしょうか？

老後の対策は、貯蓄から投資へと変化しています。これはつまり、「貯蓄」で老後の生活費が不十分なら、やはり「投資」という資産形成を考えることになるということでしょうか。

投資の手段としては、株やＦＸ、投資信託などの金融商品があります。しかし、定年後の不足額は年間200万円程度と言われ、それだけの利益を毎年確保し続けるのはかなりハードルが高いでしょう。投資信託などの金融商品で、それを可能にするためには、元手5000万円として年５％、元手2億5000万円として年１％の運用利回りが必要といえます。

そもそも、生涯年収３億円といわれるサラリーマンが60歳の定年までに5000万～2億5000万円のお金を貯めることができるでしょうか？

融資条件が緩和されたワンルーム投資を活用する

老後の資金不足対策が貯蓄から投資へと変化しつつある今、私たちは「都心の中古ワンルームマンション経営」が、安心の老後生活のための投資の手段として最適であると考えます。

近年、相続対策のためのアパート経営への過剰融資や、シェアハウス投資の不正融資などが問題になってきていた不動産投資。その影響で、金融機関の融資は厳格化傾向になっています。
少子高齢化を迎える中で相続税対策としてアパート経営を行っていく事は今後ますます難しくなっていく事でしょう。
相続対策の主たる手段としてもワンルームマンション投資が活用されていく事と思われます。
資産性の高さや利便性、換金性の高さも相続においては魅力的なポイントです。

それ以外にもワンルームマンションには利点があります。
贈与を活用してワンルームマンションを相続人に残してあげる事で相続人の資産形成をサポートする事が出来ます。
完済されているワンルームマンションを贈与される事で毎月安定した収入が入る事になります。
その収入を活かしてさらなる与信活用を行えば、通常よりも速いスピードで財産形成を行えます。

生涯年収の1割を不動産投資に充てる

上のように、大卒社会人の生涯年収は約3億円。将来のために収入の1割を貯めれば、誰でも定年時に約3000万円を確保できます。

しかし、今後の年金事情を考えると心許なく、仮に100歳まで毎月の年金が20万円足らないとしましょう。すると、20万円×35年=8400万円を捻出しなければならないことになります。

この8400万円、どうやって工面すればよいのでしょうか？

3000万円を貯めたとしても、貯めておくだけでは資金は増えません。それなら、この3000万円を使い、現役時代からマンション投資を始めて定年後に年間500万円、一生涯で通算家賃収入1億円以上の額を手に入れる『仕組み』を作るのです。

毎年の繰上返済がポイント

生涯年収の1割を充てて物件購入を進めていくことになります。

ここでのポイントは、毎月の貯まった収支に加え、年間100万円の自己資金を毎年繰上返済することです。すると、毎月の返済額が減り、収支の貯まるスピードも加速していきます。これが複利効果です。なので、最後に購入した6戸目は1年間で完済できます。

上のように、35歳の会社員が2000万円の物件6戸を購入し、初期費用380万円と繰上返済2500万円の合計2880万円で、1.2億円の資産を手に入れ、かつ定年前の63歳までに完済することが可能になります。

毎年100万円程の自己資金なら、用意できるであろう金額であり、十分実現できそうなシミュレーションだと思います。64歳から年間500万円の不労所得で、85歳までに通算家賃収入1億円超を確保できます。

家賃は下がることもありますが、都心であれば規制により供給も限られているので、空室や家賃下落のリスクも低くなります。
相続人にとってそもそも与信活用は財産形成の主たる手段ですが、贈与や相続されたワンルームマンションがあればこのサイクルはさらに早まるのです。

相続対策にも有利なワンルームマンション！

そして、ワンルームマンション投資はなにかと、相続対策にも有利になります。

現金や有価証券は時価で判断されます。しかし、土地や建物は小規模宅地等の特例の適用などにより、自宅等は税の優遇を受ける事が出来ます。
不動産は現金を相続するのに比べて相続税の課税対象となる金額が大きく下がります。条件によっては、現金と比べて最大で1/4程度に評価額を下げることも可能になり、相続対策として非常に有効です。

また、複数のワンルームマンションを持っておくと、法定相続人の数が多くなっても、しっかりと分配することができます。

また、相続税は発生から10ヶ月以内に納付しなくてはなりません。しかも現金一括納付と決められています。そのため、比較的、現金化しやすいワンルームマンションは相続に適した財産と言えるのです。

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