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相続税対策で後悔・失敗しないためには、常に自分から最新の状況を把握し勉強することが大事です。高年収・所得屋の富裕層ほど、自信の資産運用が成功するようにお金の勉強をしています。

本記事では、『不動産を活用した相続税対策の後悔・失敗例』をご紹介するとともに、相続税対策としてワンルームマンション投資が最適である理由をご紹介します。

不動産を活用しての相続税対策を検討している方は、ワンルームマンション投資を闇雲に始めて後悔しないためにもぜひ最後までご確認ください!

不動産を活用した相続税対策の後悔・失敗例

現代の日本において、相続税対策を何もしないで死を迎えるというのは非常にリスクのある行為になります。
ただ、相続税対策をするなら、きちんと勉強して知識をつけ、相続人が困らない、相続人に喜ばれる対策でなければ意味がありません。

物件の選び方を間違うと、相続人を困らせてしまうことがあります。相続人に「こんなに困るなら、他の形で遺すようにお願いすればよかった」などと後悔させないためにも、失敗例をいくつか確認して勉強していきましょう。

失敗その1.ボロ物件を相続してしまい、莫大な修繕費が必要に

被相続人が相続税対策のために60歳で新築アパートを建てたとしても、30年後に相続すれば、築30年のアパートに。木造のアパートの法定耐用年数は22年のため、相続人は当然老朽化した物件を相続されることになるのです。

そうなれば、高い賃料は取れない上、修繕をしなければならない可能性も出てきます。
売却したくても法定耐用年数を過ぎている物件は基本的に銀行は融資してくれないため、次の買い主を見つけることは困難になります。
圧縮できた相続税以上に物件の維持費などがかさんでしまえば利益幅は小さくなり、相続税対策は失敗と言わざるを得ません。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためには、一般的に耐用年数が長く修繕の範囲が限られた物件を選ぶようにしましょう。

失敗その2.赤字物件を相続してしまい、相続人の負担に

供給が多く需要が少ないエリアに物件を建てた場合、数年後には入居者の申込みが少なくなり空室が埋まりにくく、家賃を下げざるを得ない流れになります。

しかし、家賃収入が減ってもローンの返済はし続けなければなりません。支出が家賃収入を上回れば、その差額は相続人が負担することになります。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためにも最低限立地条件にはこだわり、希少価値が高く家賃下落が抑えられるエリアに物件を持つようにしましょう。

失敗その3.分割しにくい物件を相続してしまい、相続人同士の争いに

争いは、資産を分けられない時に起こりやすいものです。そのため、アパートや戸建て住宅などの分割しにくい物件を相続してしまうと、相続人同士の争いに発展する可能性も。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためには、区分マンションを人数分用意するなどし、相続人同士が争わないような工夫も大切です。

このような失敗は、土地を持っている地主さんが失敗してしまうケースが多いです。毎日のように業者から、相続税対策や高い利回りでの土地活用についての営業を受けることが多いです。確かに、更地で相続するよりかは投資用の賃貸用の収益不動産を取得することで相続税を圧縮して申告することができます。
相続税だけに焦点を当てるだけれであれば、相続税の圧縮できる不動産を取得することは効果的だといえます。
しかし、相続税が発生する前にアパート経営、マンション経営の投資家になることには変わりがありません。失敗しないためには、長期的な運用を想定することと、相場が高くならないか、手元にどれほど残るのかを多角的に計算する必要があります。

後悔させないために、『生前贈与』を活用する


ワンルームマンションを生前贈与することで、以下のように相続税の支払いは少額で済みます。

東京23区築浅ワンルームマンションを親から18歳以上の子へ生前贈与

360万円〈贈与額〉-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉= 250万円〈贈与税の税率15%、控除額10万円〉
⇒250万円×15%-10万円=贈与税額27.5万円〈試算〉

さらに2回に分けて生前贈与

360万円〈贈与額〉÷2=180万円〈贈与税の税率10%〉
1回目 180万円-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉×10% = 贈与税額7万円〈試算〉
2回目 180万円-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉×10% = 贈与税額7万円〈試算〉
トータルの贈与税額⇒14万円〈試算〉

※特例税率を適用
※別途、不動産取得税と名義変更の登記費用がかかります


マンションを贈与する前の年に、現金100万円を子どもに暦年贈与しておけば、子どもがワンルームマンションを贈与された時に、税金等の支払いで困ることもありません。

注意点としてこの方法は、相続税評価額を数百万円に圧縮(減額)できるワンルームマンションだからできること。タワーマンションやアパートでは、こうはなりません。立地も東京だからできることです。地方だと、売却金額より相続税評価額が高くなってしまうケースもあります。実売買価格と相続税評価額の乖離が大きい東京だからこそできる方法なのです。

そして、生前贈与を利用するもう1つのメリットは、収益を親が受け取らないところです。収益が親の資産になってしまうと、相続税の対象額は増えてしまうこともあります。それでは意味がありません。親の資産を子どもが受け取って、さらに収益を子どもが受け取ることで、はじめて相続税評価額が減り税額が減るのです。

ただ、相続発生3年以内の贈与分は課税対象として持ち戻されてしまいます。なお、現在この持ち戻し期間は7年に延長することが決まりましたので、生前贈与は元気なうちから検討しましょう。

税制は変わることがある

相続税の基礎控除額は、平成27年の相続税改正によって8,000万から4,800万円に縮小しており、令和5年には、前述したように生前贈与の持ち戻し期間が延長されるかもしれません。

このように税制は改正されることがあり、ずっと同じではありません

過去の税制に則り相続税対策を行っていては、今まで行っていた相続税対策では不十分になったり、損をしてしまうこともあります。

そのような事態を避けるためにも、税制の改正がされる際にはしっかりと確認し、相続税対策の見直しを行うことをお勧めします。

相続税を圧縮することだけに囚われないこと

相続税対策は相続税を圧縮するために行うものですが、相続税を圧縮することだけを考えているとよくない物件を手にしてしまい、前述したように結局失敗に終わってしまったり、相続を行う前から負の資産になってしまうこともあります。

そのためには後悔しない物件選びのポイントをしっかりと勉強しておきましょう!

和不動産のワンルームマンション投資セミナーでは、不動産投資のメリットやリスク、物件選びのポイントといった基礎的なテーマから、収益を伸ばすコツや節税について解説する応用編まで、幅広いテーマで開催しています。

勉強不足は後悔や失敗に繋がります。ワンルームマンション投資を始めようとお考えの方は、物件購入を決める前にセミナーに参加して、しっかり勉強し、知識をつけるところから始めましょう!

弊社セミナーでは代表自らが講師として登壇し、相続税圧縮の仕組みや効果的な相続税対策を解説します。ワンルームマンション投資初心者の方に向けた様々な種類の入門者用のセミナーも開催しておりますので、「ワンルームマンション投資を始める前に、まずは勉強して知識を付けたい」とお思いの方はぜひご参加ください。

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投資先のお悩みを解消するセミナー

この機会に、ワンルームマンション投資を検討しませんか?

和不動産では、無料個別相談を行っています。

「老後のためにワンルームマンション投資をしたいが、資金の借入れをするのが怖い」
「手続きが大変そうだし一人で勉強しながら運用していくのは不安」
「現在ローンを組んでいる金利が高すぎるので、金融機関の借り換えをしたい」
「相続税対策について相談したい」
「ワンルームマンション投資を始めたいが、物件の選び方が分からない」

上記のようなお悩み、疑問をお持ちの方は、ぜひご参加ください。

無料個別相談ではお客様のお悩みや疑問をヒアリングし、一人ひとりに合った投資プラン、相続税対策をご提案いたします。
経験豊富なプロの専門家が、お客様の目的に合ったベストな運用プランをご提案いたします。

なお、不動産業界にありがちなしつこい営業は一切行っておらず、個別相談では、初回に物件のご提案は致しません。まずは、「お客様に最適なマンション投資プラン」をご提案させていただきますので、良好なお取引を出来ればと思っておりますので、お気軽にご相談ください。

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