相続税対策で後悔・失敗しないためには、きちんと勉強することが大事です。

本記事では、『不動産を活用した相続税対策の後悔・失敗例』をご紹介するとともに、相続税対策としてワンルームマンション投資が最適である理由をご紹介します。

不動産を活用しての相続税対策を検討している方は、闇雲に始めて後悔しないためにもぜひ最後までご確認ください!

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不動産を活用した相続税対策の後悔・失敗例

相続税対策をするなら、相続人が困らない、相続人に喜ばれる対策でなければ意味がありません。

物件の選び方を間違うと、相続人を困らせてしまうことがあります。相続人に「こんなに困るなら、他の形で遺すようにお願いすればよかった」などと後悔させないためにも、失敗例をいくつか確認していきましょう。

失敗その1.ボロ物件を相続してしまい、莫大な修繕費が必要に

被相続人が相続税対策のために60歳で新築アパートを建てたとしても、30年後に相続すれば、築30年のアパートに。木造のアパートの法定耐用年数は22年のため、相続人は当然老朽化した物件を相続されることになるのです。

そうなれば、高い賃料は取れない上、修繕をしなければならない可能性も出てきます。圧縮できた相続税以上に物件の維持費などがかさんでしまえば、相続税対策は失敗と言わざるを得ません。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためには、耐用年数が長く、修繕の範囲が限られた物件を選ぶようにしましょう。

失敗その2.赤字物件を相続してしまい、相続人の負担に

供給が多く需要が少ないエリアなどに物件を建てた場合、数年後には空室が埋まりにくくなり、家賃を下げざるを得なくなります。

しかし、家賃収入が減ってもローンの返済はし続けなければなりません。支出が家賃収入を上回れば、その差額は相続人が負担することになります。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためには、希少価値が高く家賃下落が抑えられるエリアに物件のを持つようにしましょう。

失敗その3.分割しにくい物件を相続してしまい、相続人同士の争いに

争いは、資産を分けられない時に起こりやすいものです。そのため、アパートなどの分割しにくい物件を相続してしまうと、相続人同士の争いに発展する可能性も。

相続人に相続を受けたことを後悔させないためには、区分マンションを人数分用意するなどし、相続人同士が争わないような工夫も大切です。

後悔させないために、『生前贈与』を活用する


ワンルームマンションを生前贈与することで、以下のように相続税の支払いは少額で済みます。

東京23区築浅ワンルームマンションを親から18歳以上の子へ生前贈与

360万円〈贈与額〉-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉= 250万円〈贈与税の税率15%、控除額10万円〉
⇒250万円×15%-10万円=贈与税額27.5万円〈試算〉

さらに2回に分けて生前贈与

360万円〈贈与額〉÷2=180万円〈贈与税の税率10%〉
1回目 180万円-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉×10% = 贈与税額7万円〈試算〉
2回目 180万円-110万円〈暦年贈与の基礎控除〉×10% = 贈与税額7万円〈試算〉
トータルの贈与税額⇒14万円〈試算〉

※特例税率を適用
※別途、不動産取得税と名義変更の登記費用がかかります


マンションを贈与する前の年に、現金100万円を子どもに暦年贈与しておけば、子どもがワンルームマンションを贈与された時に、税金等の支払いで困ることもありません。

注意点としてこの方法は、相続税評価額を数百万円に圧縮(減額)できるワンルームマンションだからできること。タワーマンションやアパートでは、こうはなりません。立地も東京だからできることです。地方だと、売却金額より相続税評価額が高くなってしまうケースもあります。実売価格と相続税評価額のかい離が大きい東京だからこそできる方法なのです。

そして、生前贈与を利用するもう1つのメリットは、収益を親が受け取らないところです。収益が親の資産になってしまうと、相続税の対象額は増えてしまうこともあります。それでは意味がありません。親の資産を子どもが受け取って、さらに収益を子どもが受け取ることで、はじめて相続税評価額が減り税額が減るのです。

ただ、相続発生3年以内の贈与分は課税対象として持ち戻されてしまいます。なお、現在この持ち戻し期間は5~10年に延長する検討がされていますので、生前贈与は元気なうちから検討しましょう。

税制は変わることがある

相続税の基礎控除額は、平成27年の相続税改正によって8,000万から4,800万円に縮小しており、令和5年には、前述したように生前贈与の持ち戻し期間が延長されるかもしれません。

このように税制は改正されることがあり、ずっと同じではありません

過去の税制に則り相続税対策を行っていては、今まで行っていた相続税対策では不十分になったり、損をしてしまうこともあります。

そのような事態を避けるためにも、税制の改正がされる際にはしっかりと確認し、相続税対策の見直しを行うことをお勧めします。

相続税を圧縮することだけに囚われないこと

相続税対策は相続税を圧縮するために行うものですが、相続税を圧縮することだけを考えているとよくない物件を手にしてしまい、前述したように結局失敗に終わってしまったり、相続を行う前から負の資産になってしまうこともあります。

そのためには後悔しない物件選びのポイントをしっかりと勉強しておきましょう!

和不動産のマンション投資セミナーでは、不動産投資のメリットやリスク、物件選びのポイントといった基礎的なテーマから、収益を伸ばすコツや節税について解説する応用編まで、幅広いテーマで開催しています。

勉強不足は後悔や失敗に繋がります。マンション投資を始めようとお考えの方は、物件購入を決める前にセミナーに参加して、知識をつけるところから始めましょう!

また、「相続税対策について相談したい」とお思いの方は、無料個別相談をご利用ください。

無料個別相談ではお客様のお悩みや疑問をヒアリングし、お客様一人ひとりに合った投資プラン、相続税対策をご提案いたします。

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