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『家賃収入を子供に変更するには』

家賃収入を子供に変更するには　仲宗根代表インタビュー

家賃収入を子供に変更するにはどうすればいいのでしょうか？

遺産を引き継ぐのも子供なら、税金を支払うのも子供です。相続は決して親だけの問題ではありません。

家賃収入を生む収益物件（不動産）を活用して多様な課題を解決する方法について、和不動産の仲宗根和徳社長に聞きました。

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間違った物件を選ぶと後で子供が困る

「収益物件の活用は、確かに有効な相続対策の一つです。注意点として、間違った物件を選ぶと意図に反してお子さんに大きな負担をかけることになる。相続人であるお子さんの立場で考えれば、〝借金を背負う〞〝ボロ物件を相続する〞〝管理の手間を負担する〞といったことは当然望まないでしょう。相続対策を検討するなら、まずはお子さんが困らない方法を親子で真剣に考えることが重要です」

アフターフォローに注力しながら東京23区の家賃収入を生む収益用中古ワンルームマンションを提供し、オーナーから支持を得る和不動産の仲宗根社長はそう語ります。

家賃収入を生む収益物件を活用した相続対策で鍵となるのは、「立地、物件の価格、物件の構造」の３点。
都心の築浅中古ワンルームマンションなら、これらを全部クリアし、受け手が困らない相続が行える可能性が高いという。
「立地が良ければ入居者を確保しやすく、継続的に家賃収入による収益を得ることができます。当社では提供物件の立地にこだわり、入居率は年間平均で99％を超えていますから、空室に悩まされることも少ないでしょう。また実勢価格と路線価の差を利用して価値を下げて、相続税評価額の圧縮率が高くなるのも利点。例えば当社が提案した中央区のワンルームマンションのケースでは相続税評価額を約17％まで圧縮しました」

収益物件で争いを防ぐ「１Ｒ(ワンルーム)×生前贈与」

住宅用ワンルームマンションの活用で資産を圧縮しながら、さらに節税を進めたい――。
仲宗根氏はそうした人に生前贈与を勧める。

「図２の事例のように２０６０万円の賃貸用ワンルームマンションを購入し生前贈与した場合、国税に払う贈与税はおよそ27万円ほどです。贈与された子供は家賃収入から贈与税を支払っても、その後は十分な収入が確立されます」

そして生前贈与には〝争いを防ぐ〞うえでも大きな効果があるという。
「相続とは、親の死をきっかけに権利関係を移転することです。つまり、それまで資産を持っていた親が問題の解決に関与できません。一方、生前贈与を申告するなら親の舵取りのもとで専門家を交えたトラブルのない一定の資産移転が可能。登録免許税などを払いワンルームマンションなら立地などの条件が近しい金額で同価格帯の物件を集めやすいので、公平感を損なわず相続対象に分割できるのも利点です」

価格が手頃なうえ、まとまった財産を低い税率で一度に移転できることもメリットに挙げた。
「現金を特例の暦年課税制度を使い年間非課税枠の１１０万円ずつ暦年贈与していっても、30年間で３３００万円の移転しかできません。また、一気に現金２０００万円を贈与すると贈与税は６００万円近くになりますが、これがワンルームマンションなら、一度に２０００万円程度の資産もかなり低い税率で贈与することが可能です。一方で、仮に借金をして億単位の高額の家賃収入を生む収益物件を建てたり買ったりしても、抵当権がついた物件は生前贈与できませんし、ローン返済中に家賃収入が途絶えれば、受け継いだお子さんには借金だけが残ることになる。借金せず手頃な価格で購入できるワンルームマンションが重宝されるのには、こうした理由もあるのです。

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メンテナンスと空室を考慮した長期的な家賃収入を得る視点が大事

さらに家賃収入を生む収益物件による相続対策を考える際のポイントとして、仲宗根氏は物件の構造を挙げた。
医療の進歩により〝人生１００年時代〞ともいわれる現在、60歳のときに建築・購入した物件の相続が30年以上先になる可能性も高い。
そのとき子供が受け取るのは築30年以上の物件。
木造物件だと老朽化が進み、使用期限が過ぎていることもあり莫大な修繕費が必要になることも十分考えられる。
「そうした物件の空室対策やメンテナンス費用も払うとなると、お子さんには大きなリスクがかかります。
リスクを回避するには、耐用年数が長く、構造が堅牢で修繕費用も低く抑えられるＲＣ造のマンションを選ぶことが重要です。さらに区分所有なら、共用部分は所有者全員で修繕費を積み立てるので、突然の高額な費用負担に困ることもありません。
また立地も都市計画上、駅に近いことが多く、初めにお話ししたとおり、入居者を確保しやすいのもメリットです」

そして最後に仲宗根氏は、あらためて所得税や資産税などの控除もあるワンルームマンションの税額の優位性を説明した。
「都心の容積率の高いワンルームマンションなら、土地の持ち分割合が少なくなるのも利点です。それが土地分の相続税評価額を大幅に抑えることにつながるからです。図２の事例にならえば、２億円超の現金をワンルームマンション10戸に換えると、相続税評価額は約３５７０万円になり、とても有効な相続対策といえるでしょう。実際、相続税対策で、多くの課題を同時に解消できる都心の築浅ワンルームマンションを選ぶお客様は、近年ますます増加しています」

家賃収入を生む収益不動産や建物を活用し、祖父母や孫、親子双方が納得できる円満相続を実現する――。そのために留意すべきポイントは決して少なくない。リフォーム工事などで資産価値を維持し、事業として法人化するなどの手続きや書類などの契約を自分で行うのは難しい。
現在、和不動産では、ポイントのより詳細な解説や個人の状況に即した相続税シミュレーションができる個別相談会を実施している。
オンラインでも可能なため大阪・京都などの遠方にお住まいの方も対応可能だ。
相続税は無関係と思わずに、気軽に足を運んでみて安心と対策を手に入れてみてはいかがか。

また、相続税の法改正は毎年変わっている箇所がございます。
皆さんご存じの通りタワマン節税ができなくなる、相続時精算課税制度を使った相続対策や持ち戻し制度などです。
特に持ち戻し制度は家賃収入を生む収益物件を使った生前贈与も該当してきます。
評価方法も家賃収入を生む収益物件を使った場合だけでなく、評価方法が変わっています。

ご自身で分からないところもあるかと存じますので、家賃収入を生む収益物件をよく知るプロへご相談するのも手だと思います。

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以下は、家賃収入を活用した円満な相続、のための一般的なステップと考慮すべきポイントを纏めました。

円満相続に向けて。家賃収入を子供に変更するには

・しっかりとした相続、生前贈与の計画を立てる

専門家と協力して、相続計画を策定しましょう。法的な側面や税金、不動産に関する知識が必要です。
相続税の影響を考慮し、円滑な生前贈与や、相続となるよう計画しましょう。

・信頼性の構築

家族の信頼関係を築くことも重要です。生前贈与、相続に関する計画や意向をオープンに共有し、家族・メンバーが理解しやすい形で伝えましょう。

・親子関係の強化

生前贈与は親子関係を強化する手段ともなり得ます。親が子供に対して生前にサポートを提供することで、信頼感や感謝の気持ちが生まれ、家族のつながりが深まります。

・贈与税の軽減

贈与には税金がかかりますが、生前贈与はこれらの税金を回避または軽減できる場合があります。一般的に、生前に少額ずつ贈与することで、贈与税の軽減が可能となります。

・相続税の軽減

生前に資産を贈与することで、相続時の税金を減らすことができます。相続税対策として、贈与によって贈与者の資産を減らすことが一般的です。
・相続の円滑な進行

生前贈与は相続時の紛争を減少させ、相続の手続きを円滑に進めることができます。親が生前に資産を子供に贈与することで、相続時の「争続」を予防することができます。
・生活支援

生前贈与は、受けた側にとって教育、住宅、事業などの資金が確保され、生活を向上させることができます。

贈与を受ける人が生活や将来のプランに資金を算入できるメリットがあります。

・節税と資産管理

生前贈与によって、贈与者は資産を管理しやすくなります。また、資産を家族の中で均等に分けることができ、贈与者がそのプロセスをコントロールできます。

・相続人の場合は…

相続人が収益物件の運営や管理が理解できるように、透明性を保ち、家賃収入を生む収益物件の利益やコストについてきちんと共有できる仕組みを整えましょう。

・適切な法的文書

適切な法的文書や遺言を作成して、「争続」とならないように問題を最小限に抑えましょう。
信頼性アドバイザーと協力して、法的な手続きを正確かつ円滑に進めましょう。

・相続税の最適化

相続税を最小限に抑えるための計画を立てましょう。家賃収入を生む収益物件の評価や節税策について不動産における相続税の専門家に助言を求めることが重要です。

・継続的なコミュニケーションをとる

定期的な家族会議やコミュニケーションを通じて、計画の変更が必要な場合や、新しい事態が発生した場合に素早く対応できるようにしましょう。

以上のステップとポイントを考慮し、家賃収入を生む収益物件を活用した円満な生前贈与と相続の実現を目指しましょう。具体的な状況によっては、個別のアドバイスが必要となるため、信頼性のある専門家との協力が不可欠です。

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株式会社和不動産弊社ではこんな不動産投資セミナーをご用意

不動産投資セミナーはどこの不動産投資会社も同じような内容なのではないかと考えている方も多いはずです。
皆様がそう考えるのは、自社の投資商品をアピールするためだけにセミナーを開催している不動産投資会社が少なくないからです。
そのようなセミナーでは、そもそも開催の目的が「参加者に情報を提供すること」ではなく、「自社の投資商品の購買意欲促進」のため、セミナー内容が「不動産投資の必要性」や「その会社の商品でどれだけ儲けられるかの説明」に偏ってしまいます。
対して、弊社のおすすめするセミナーは参加者の方が聞きたいことを中心に設計していますので、すでに30種類を超える多種多様なラインナップとなっています。
これは、オーナー様や参加者のリクエストに答えたからこその結果です。

また、座って聞くだけのセミナーだけでなく、不動産投資を疑似体験できるゲーム型のセミナーも開催しており、こちらもご好評の口コミをいただいています。
弊社のセミナーは忙しいサラリーマンの方にも無理なく参加していただけるように、平日の夜や土日など様々な日時で開催しています。
またコロナ禍の情勢にも配慮して、最近ではオンラインでのセミナー開催も始まりました。
これにより、北海道から大阪・福岡・沖縄まで全国津々浦々からセミナーにご参加いただいております。
ゲーム型のセミナーは、和不動産らしさのある楽しい会です。
初心者の方も、お悩みをお持ちの不動産投資経験者の方からも、「満足度が高い」と口コミを頂いており、不動産投資専門のポータルサイトにも特集が組まれるほど大好評を得ています。
こういった取り組みは、他の不動産投資会社が行うセミナーとは違った切り口で、一歩踏み込んだ内容になっていると業界関係者からも注目の的になっています。

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著書の評判が高い、代表仲宗根が自ら登壇

「お客様との距離が近い、アットホームな会社」を掲げているため、弊社のおすすめする不動産投資セミナーの多くは代表の仲宗根が講師を務めます。

代表自ら講師を務めるセミナーは珍しく、多くの参加者の方から好評の口コミをいただいております。皆様に弊社のことをより知ってもらうため、仲宗根のプロフィールをご紹介いたします。

仲宗根は、法政大学経営学部卒業後、デベロッパーを経て、2011年に32歳で株式会社和不動産の代表取締役に就任。

「人が集まる会社」をコンセプトに、いつでも聞きたいことが聞けるマンション投資会社を目指し、【不動産投資の理解を深めるゲームを取り入れたセミナーなどを年間200回開催】【アフターフォロー専門部門を設置し、購入後も定期的なコンサルティングを行う】【オーナー同士が交流できるイベントの開催】を実施するなど、従来の不動産投資会社ではやらなかったこと・できなかったことに積極的に取り組み、雑誌や新聞、テレビなどのメディアにも取り上げられています。

また、仲宗根は、過去に5冊もの著書を出版し、いずれも大手書店のビジネス書ランキングにて1位を獲得しています。

無料個別相談会で、希望にあった条件をご提案します

よく、他の不動産仲介業者と比較したり、資料をたくさん集めたりするお客様から仰って頂くことがあります。
それは、「1つの物件しか提案されなかったので、驚いた」ということです。
一般的な不動産投資会社というのは、売買契約時にしか接点がありません。
なので、たくさんの物件を一度に出して、お客様がどれか好きな物件を選ぶ、という方式が多いのです。

ですが、和不動産は違います。
当社は、物件を販売するだけではありません。

私たちには、物件選定から購入後の運用をサポートすることで、オーナー様に自身の目標を達成して頂きたいという願いがあるのです。

不動産投資は、多かれ少なかれリスクを伴うものですし、融資を受けられるのか、ローンの返済がきちんとできるかなど、誰しも不安はあると思います。
そんな方もぜひ一度、マンション投資の専門家である私たちにご相談ください。初回で物件の提案は行いません。まずはお客様の状況にあったプランを丁寧にご提案させていただきます。

以上のことからも、口コミや評判が高い理由があるのではないでしょうか。

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物件の規模や価格、利回りではなく ”何がしたいか”

当社がおすすめする物件やプランの選定基準は、オーナー様が「マンション投資によって何を得たいか」です。
当社でマンション投資をしているオーナー様も、定年後、年金だけで生活することに不安があったり、相続、年収への不満があるなど、なにか目的があって、問題を解決するための手段としています。

これはよく勘違いされる事ですが、不動産投資と一概に言っても、アパートと区分、都心部と地方だったりと、その種類は様々。
そして、それぞれの投資スタイルには大きな違いがあり、不動産投資によってたどり着きたいゴール（目標）が何かによって、買うべき物件の種類も変わってきます。

当社は、物件を売るためだけではなく、”何がしたいか”にフォーカスしているから、オーナー様から評判を頂きおすすめできる不動産投資会社だと自負しております！

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（6）東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩5分（5番出口）

【その他】
首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩6分（A1番出口）

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