賃貸マンションで相続税評価額を下げる方法を解説！

貸家の評価は有利な計算方法が認められている

なぜ貸家が有利なのか？今回はその理由となっている要件を、このページで一覧にして確認していきましょう。

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まず、相続税対策において賃貸住宅や貸しビルは、実勢価格や固定資産税額から数十％減額されるため、かなり有利です。

貸家の評価が有利である具体的理由は、土地や建物に関しての権利を有しているのが自分だけではないからです。例えば、人に土地を貸している場合、いくらその敷地が自分名義のものであり、貸主であっても、賃借人に対して「すぐに一戸建てを壊して更地に戻して出て行ってくれ」といって流れ作業で売却することはできません。貸家として人に部屋を貸している場合も同様に、所有権があっても入居者に借地権や賃借権などの占有権限があるため、土地所有者の使用に強い制限がかかります。このような土地を貸家建付地（かしやたてつけち）といって賃借権の価額をされる、相続税評価において低く評価されるのです（ちなみに、他人に貸していない自分のために使用する土地のことを自用地と言います）。人に貸している土地（借地）は、借地権の分だけ評価額が低くなります。借地権とは、建物の所有を目的として土地を賃借等する権利のことです。
土地所有者は借地権者に対し、突然「出ていけ」ということはできません。土地の所有権は所有者に帰属しますが、借地権者がいる場合、借地権者の権利も保護されることになります。こういった権利上の問題があるために、貸家では税対策に有利な計算方法が実績として認められているのです。

計算上、土地や建物は実勢価格で評価されるわけではなく、課税実務上では相続税評価額と呼ばれる相続税法等によって計算された金額で評価されます。賃貸経営・アパート経営・マンション経営・駐車場経営が代表的な節税対策と呼ばれるのは、この計算において有利な計算方法が利用でき、相続税評価額を大きく下げることが可能だからです。

一般的に土地は相続税や贈与税を算出するときの基準になる「路線価」を用いて評価することになり、更地のケースもこの路線価がそのまま評価額となります。

路線価方式の評価額は、「路線価×宅地面積（㎡）＝評価額」になり、これが土地の相続税評価額です。そして、建物の評価額の計算式は、「固定資産税評価額×倍率（1.0）＝評価額」という計算式になります（上図参照）。

しかし、アパート用の土地のように、貸家の目的とされている宅地については、「貸家建付地」として評価され、さらに地価の評価を下げることができます。貸家建付地の評価方法は、「路線価×宅地面積（㎡）×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という計算式です（上図参照）。

そして、貸家の建物部分の評価額は、「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」になります。注目して頂きたいのが、「借家権割合」で、左図のように30％（一部地域は40％）になります。このように賃貸用の建物であれば、「貸家」として評価され、自用地評価額からさらに30％評価を下げることが可能です。そして、建物であれば「固定資産税評価額」を用いて計算することになります。固定資産税評価額は概ね建築費の60％程度となることがほとんどです。つまりこれらの理由から、現金を不動産に換えることで効果的な節税となり、遺産を多く残すことができます。

上記にくわえて小規模宅地の特例の制度を適用することでさらに税金を控除できる可能性もあります。事業用と賃貸用、法人の事業用の宅地、複数所持などで条件が異なりますので、くわしくは税理士や税務署で確認ください。

収益を上げられる物件を残すことが大事

このように相続財産を現金で持つより不動産に換えることで非課税とはいきませんが少しでも評価が下がり、不動産でも自宅のホーム用として持つより貸家にした方が、評価額を下げることができます。相続税対策を行う人の多くが不動産に向かう理由は、このように評価額を下げ残された家族に少しでも多くの資産を残すことができることができるからです。しかし、節税対策に有利だからといって、ローンを組んで購入した物件が空室や空き家であることに悩んでいる人が多くいるのも事実です。そのため、これからの時代はただ賃貸アパートを建てるのではなく、しっかりと収益を見込める価値がある立地に建築することも求められています。貸家の建築が過熱気味でさまざまな問題もありますが、貸家が評価額を下げるのに有利なのは間違いありません。どんな立地で貸家を購入するか、収益を確実に得ることができる物件選び、資産を受け継いだ子世代が管理運用に困らない物件選びなど、選択する物件を目利きする力をしっかり養うことも重要です。

和不動産で知識をつけよう

貸家が評価額を下げるのに有利になるのは理解いただけましたか？評価額を下げるのに有利なのが理解出来たら、あとは物件選びです。せっかく資産運用として始めた不動産投資も失敗してしまったら意味がありません。失敗を避けるためにも、収益を確実に得ることができ、配偶者や子どもなどの相続人が困らない物件選びなどをする必要があります。そのため、物件選びの注意点や後悔しない知識をつけてことが大切です。

和不動産ではそのような方を対象にさまざまなタイプのセミナーを実施しております。物件選びが分からない方はもちろんですが、保有している物件の運用・運営方法を見直したい方や費用の申告方法が分からない方、さまざまな種類の物件を所持する企業様など、初心者から不動産投資経験者までさまざまな方に大阪・愛知・福岡と場所を問わず全国からお越しいただいております。

基礎的な内容から専門的な内容まで網羅しているので、自分の悩みに合ったセミナーが見つかると思いますので是非ご参加ください。

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また、セミナーだけではなく、無料の個別相談も行っております。個別相談と聞くと物件の押し売りのようなイメージがあるかと思いますが、和不動産は違います。初回では基本的に物件の案内はしておりません。お客様の目標や状況をヒアリングさせていただいたうえで、最適なプランを提案させて頂き判断の材料を提供しております。

誰にでも分かりやすく丁寧に対応させていただきますので、資料の請求などお気軽にお問い合わせください。

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