資産運用先にマンション投資を選ぶのはあり？

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平成27年1月に相続税が改正され、相続税の基礎控除が改正前の控除額と比較して４割下がったことにより、課税対象となる人の数が増えました。
これにより、相続税対策を目的としてマンション投資を検討する人が増えています。

マンション投資は資産運用先としても近年注目を浴びていますが、相続税対策としての効果も非常に高いです。

そこで、どのような仕組みで相続税対策につながるのかみていきましょう。

マンション投資が相続税対策につながる理由

なぜマンション投資が相続税対策につながるかというと、不動産は税法上に基づく財産評価額が現金と比較して低く計算されるからです。

たとえば現金１億円を相続する場合、額面通りの１億円で相続税が計算されます。

しかし１億円で取引されている不動産を購入した場合、財産評価額は１億円ではなく、額面の５～６割程度の約5,000万円～6,000万円になります。

相続税は財産評価額が低いほど支払わなければならない相続税の額が少なくなるため、同じ１億円を現金ではなく不動産に換えて資産運用するだけで、相続税を減らすことができるのです。

同じ不動産でも住宅用より貸家にした方が◎

さらに、同じ不動産でも住宅用で持つより貸家にした方が、相続税対策に繋がります。

貸家が相続税対策に有利な理由は、土地や建物に関しての権利を有しているのが自分だけではないからです。
もちろん所有権は所有者に帰属しますが、借地権者の権利も保護されており権利上の問題が発生するため、貸家では相続税対策に有利な計算方式が認められているのです。

そのため、相続税対策を行う人の多くが不動産を使った資産運用を選んでいます。
不動産で相続税対策を行う際は、収益を確実に得ることができる物件を選び、資産を受け継いだ子世代が困らないよう、選択する物件を目利きする力をしっかり養うことも重要です。

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資産運用としてマンション投資をするメリットとは

資産運用先として、マンション投資を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、主にマンション投資のメリットを３つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる

メリット①：老後の資金対策になる
令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2000万問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

マンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。

メリット②：生命保険の代わりになる
マンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり、高度障害となったりしてローンの返済が不可能になった場合に、金融機関が残債額を負担する制度になります。そして残された遺族は、ローンが完済された状態のマンションが相続され、そこから家賃収入をまるまる受け取ることができます。

マンション投資を始めるさい、現在加入している生命保険を見直すことで、毎月の支払いの総額を下げることができた方も多くいらっしゃいます。
そのため、マンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる
不動産投資を行うと確定申告を行う必要がありますが、そのさい不動産所得を経費として申告できるため、所得税の還付・および住民税の減税を受けることができます。

資産運用としてマンション投資をするデメリットとは

マンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
⑤会社倒産リスク

デメリット①：空室リスク
賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は家賃収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが大きく悪化する要因になります。

デメリット②：賃料引き下げリスク
マンション投資を検討している当初のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、賃料は下がっていきます。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等が移転したなど、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他のマンションの供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク
インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク
日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外にも火災や大雨による水害リスクなど、自然災害による損失が発生すると、マンションの資産価値が落ちる原因になります。

デメリット⑤：会社倒産リスク
投資用物件購入後に、賃貸管理を委託していた会社が倒産してしまうケースがあります。
有名な事例として、2018年に多くのメディアに取り上げられた「かぼちゃの馬車事件」があります。

そうなるとオーナーには、多額の借金が残った状態の物件だけが残されることになります。

デメリットを回避するために

マンション投資をする上で主なデメリットを5点ほど述べましたが、デメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。
しかしマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

■物件の立地にこだわる
物件の立地にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

具体的には、都市部エリアにある通勤利便性が高く、駅から徒歩数分にある物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため、空室になることはほとんどありません。
また、たとえ築年数が経過しても、賃料や価格を維持した状態で賃貸経営をすることが可能です。
そのため、入居者需要の高いエリアで不動産投資を行うことにより、空室リスクと賃料引き下げリスクを軽減することができます。

■積極的に再投資をする
金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。
再投資をすることで、さらに年間の利回りを上げることが可能になります。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、返済総額を減らすことができ運用の効率を上げる方法になりますので、積極的に取り組んでいきましょう。

■保険に加入する
デメリット④の災害リスクへの対策として、保険に加入しておくことが挙げられます。
災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため、過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ
会社倒産リスクを回避する方法としては、きちんと信頼できる不動産会社を選ぶことです。

見分け方には様々な方法がありますが、最も手軽に行える方法として、不動産会社に掲示されている宅建業免許番号のカッコの中の数字を見ることです。
この数字は宅建業の免許更新をした回数を示すものであり、この数字が大きいことはその会社が長年運営していることを意味します。

当然ですが、長期間にわたり運営している会社は、今後も倒産する可能性は低いと考えられるでしょう。
逆に設立５年以内の会社は、不確定要素が多くこの先どうなるかわからないため、避けておいた方が無難でしょう。