タワーマンションの相続税評価額、算出方法の見直しへ。タワマン節税にメス！

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【マンション相続税評価額】の算出方法を見直しへ

令和5年6月30日、国税庁はマンションの相続税評価額の算出方法を見直す方針を明らかにしました。

今回のこの発表は、マンションの中でもタワーマンションの高層階の住戸を購入することにより相続税の支払い金額を抑える、いわゆる『タワマン（タワーマンション）節税』にメスが入る内容となっています。

まずは、『タワマン節税』について簡単に説明します。

仮に現金8,000万円を相続する場合、課税対象となる金額は8,000万円となり、相続税の計算は、次のようになります。

①　8,000万円　✕　税率30％　－　控除額700万円　＝　1,700万円

これを、8,000万円のタワーマンションに置き換えた場合、従来の相続税評価額の算出方法で計算されると、課税対象となる金額は実際の取引価格の4割程度になり、8,000万円の4割で3,200万円となり、相続税の計算をすると、次のようになります。

②　3,200万円　✕　税率20％　－　控除額200万円　＝　440万円

①と②の差額は1,260万円と実に1,000万円以上になります。

この効果を利用した節税対策が、『タワマン節税』と呼ばれるようになりました。

なぜ『タワーマンション』が相続税対策に効果的だったのか

『タワーマンション』が相続税対策として重宝された理由は、『土地の評価額』の算出方法にあります。それは、マンションの各住戸の土地の評価額が、各住戸の土地の持ち分により決まるからです。

総戸数が多ければ多いほど土地の持ち分は小さくなる為、一般的なマンションよりも総戸数が多いタワーマンションは相続税対策に効果的でした。また、タワーマンションは高層階の住戸になるにつれ、取引価格が格段に上がる物件も珍しくはありませんが、相続税評価額においては同じような上がり方をしない点もタワーマンションが相続税対策に効果的だった理由の一つです。

マンション相続税評価額の新たな算出方法のポイントは？

国税庁による今回のマンション相続税評価額の新たな算出方法のポイントは、計算式に、『築年数』や『面積』だけではなく、『総階数』や『所在階』が追加されている点にあります。

新たな算出方法により、これまでは実際の取引価格の4割程度の相続税評価額だったものが、実際の取引価格の6割もしくは6割以上に相続税評価額が算出されるようになる予定です。

相続税評価額の算出方法見直しによる不動産市場への影響

『タワマン節税』にメスが入ることにより不動産市場へ次のような影響が予想されます。

【影響が少ないワンルームマンションを複数戸所有することによる相続税対策が増加する】

ワンルームマンションは今回の見直しの影響が少ないだけではなく、同じような条件の物件を複数戸所有することができ、また分けやすいことから相続対策として優れた面があります。

需要が増せば価格に影響するのは必然となる為、ワンルームマンションで相続税対策をお考えの方は早めのご検討をおすすめいたします！

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