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ワンルームマンション購入時の注意点とは?
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ワンルームマンション購入時の注意点とは?
大切なご家族の為に、いかにご所有の資産をご家族に残すかという相続対策は避けては通れない重要な問題です。その中でも、高額な相続税は悩みの種の一つでしょう。相続税対策の効果的な方法として、現金資産を不動産に替えることにより課税対象金額を大幅に下げる方法があります。
例えば、現金8,000万円を相続する場合、課税対象となる金額は8,000万円となり、相続税の計算は、次のようになります。
① 8,000万円 ✕ 税率30% - 控除額700万円 = 1,700万円
これを、8,000万円の不動産に置き換えた場合、課税対象となる相続税評価額は実際の取引価格の4割程度になりますので、8,000万円の4割で3,200万円となり、相続税の計算をすると、次のようになります。
② 3,200万円 ✕ 税率20% - 控除額200万円 = 440万円
①と②の差額は1,260万円と実に1,000万円以上になります。
不動産の中でも特に相続対策に向いているのが『ワンルームマンション』です。ワンルームマンションは相続税対策に効果的なだけではなく、同じような条件で複数戸所有することが可能なため分けやすく、また、相続後の選択肢として売却しやすい点も利点といえます。
しかしながら、相続後に長期空室などにより、大切なご家族の負担となってしまったら本末転倒です。ご家族のためにも、低リスクなワンルームマンション投資を行う必要があります。リスクを高めないために、ワンルームマンション購入時の注意点をご紹介します。
【中古ワンルームマンション購入時の注意点①】高利回り
ワンルームマンションを選ぶ際の基準として利回りを重視されることがありますが、高利回りの物件は要注意です。その物件はなぜ高利回りなのでしょうか?地方のワンルームマンションの場合、ワンルームマンションの入居者となるターゲット層の20代~30代前半の若年世代は東京に集まっており、ターゲット層が減少していれば空室リスクが高まり今後ワンルームマンションの所有がリスクとなるおそれがありますので、物件価格が下がり高利回りとなります。また、地方の場合は大学や工場など特定の施設に通う人をターゲットにしたワンルームマンションもよくありますが、対象となる施設が撤退することが決まっている場合なども物件価格を下げ高利回りのワンルームマンションとして早々に手放そうとすることがあります。高利回りには何らかの理由があります。
【中古ワンルームマンション購入時の注意点②】新築
見た目が綺麗で最新の設備が整った新築のワンルームマンションは魅力的に映るかもしれません。ですが、投資用の不動産としての魅力はいかがでしょうか?まず、中古のワンルームマンションと比べれば価格が高くなります。建築コストが掛かっていますので、高額になるのは当然のことですが、問題は賃料です。一般的に、新築時の賃料が最も高く設定され、入居者が入れ替わるタイミングなどでそこから段階的に下がっていきます。ローンの支払い金額も一緒に下がってくれればいいのですが、もちろん下がってはくれません。また、管理費・修繕積立金を新築の販売時は低く設定し、徐々に上げていくというのが一般的な流れとなりますので、新築の購入時からキャッシュフローはどんどん悪くなってしまいますので新築も注意が必要です。
【中古ワンルームマンション購入時の注意点③】管理会社
仮に投資用のワンルームマンションとして大変魅力的な物件があったとします。この物件が購入できれば不動産投資は成功でしょうか?答えは、『ノー』です。もちろん、ワンルームマンションの選び方は重要ですが、同時にその運用を任せる管理会社の選定も大変重要です。一言で『管理(運用)』と言ってもその方法は様々で、運用方法によってはキャッシュフローが悪くなる可能性も十分あります。反面、上手く運用すればキャッシュフローがさらに良くなる可能性もありますので、親身になってアドバイスをくれるパートナー(管理会社)を選ぶことが重要です。
適切なアドバイスでリスクを回避
今回は上記3点のワンルームマンション購入時の注意点をご紹介しましたが、他にも注意点はあります。ワンルームマンション投資のリスクのその多くは専門家からの適切なアドバイスで避けることが可能なものばかりです。これが、ワンルームマンション投資が『低リスク』と言われる理由になりますので、専門家の適切なアドバイスがなければリスクが増す可能性もあります。ワンルームマンション購入時には、信頼できるパートナー選びを心掛けましょう!
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