相続税対策をマンションの選択で有利にしよう!

相続税対策に都心の中古ワンルームマンションを用いた場合

■中古ワンルームは相続税評価額が圧倒的に低くなる

今回紹介するのが、現金で都心の築浅中古ワンルームマンションを購入した場合の事例です。
私は、相続税対策の物件として「都心の築浅中古ワンルームマンション」を推奨していますが、ここでは「築浅」の定義として、平成12年(2000年)~平成19年(2007年)に建築されたワンルームマンションのことを指しています。
中古ワンルームマンションのメリットはさまざまありますが、ここでは、「中古ワンルームマンション」が、相続税評価額を下げやすいというメリットについて伝えます。

<例>
・所在地:東京都中央区(築14年弱)
・専有面積:22.27㎡
・敷地面積:約4㎡(敷地面積を持ち分割合で割り戻した面積)
・平成28年売買価格:2000万円
・相場賃料:年額102万円・月額8万5000円

<相続税評価額>

●空室の場合

  1. 建物評価額:固定資産税評価額:241万円
  2. 土地評価額:路線価:78万円×4㎡=312万円
  3. 合計評価額:①+②=553万円(売買価格の27.65%)

●賃貸する場合

  1. 建物評価額:《貸家の評価》241万円×(1-0.3)=168.7万円
  2. 土地評価額:《貸家建付地》312万円×(1-0.8×0.3)=237.1万円
  3. 合計評価額:①+②=405.8万円(売買価格の20.29%)

という計算になります。(上図参照)

中古ワンルームマンションのメリットは、実勢価格に対し相続税評価額を大幅に圧縮できる点です。
ワンルームマンション規制ができる前の平成12年(2000年)~平成19年(2007年)に建築されたいわゆるペンシルマンション(少ない土地に建築されている細長いマンション)に見られる特徴ですが、相続税評価額を売買価格の20〜30%程度に抑えることができます。
しかし、中古ワンルームマンションのメリットは、これだけではありません。
相続税対策を本当の意味で有利に実施するためには、相続税評価「額」が大事になります。
タワーマンションの相続税評価額は、貸家にした場合1736.2万円なのに対し、中古ワンルームマンションを貸家にした場合は405.8万円でした。
この1戸当たりの相続税評価「額」の差が大きなポイントで、これが低いほど生前贈与を活用したメリットが利用しやすくなるのです。

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■中古ワンルームの特徴は分割のしやすさ

ここからは、タワーマンションとワンルームマンションの比較をしていきたいと思います。
タワーマンションとワンルームマンションの一番大きな違いは、「分割のしやすさ」です。
もし仮に、子どもが3人いて平等に資産を相続するとした場合、先ほど例に挙げた売買価格1億円のタワーマンションを購入するとなれば約3億円の資金が必要になりますが、ワンルームマンションであれば2000万円のワンルームマンションを3戸購入すればよいので約6000万円で済みます。
当然、3億円の現金を持っている人も、子どもに1億円分のワンルームマンション5戸を各々に相続させることもでき、そういった意味でも分割のしやすさ、手ごろさといったところがワンルームマンションのメリットと言えるでしょう。

そして、先ほどタワーマンションのデメリットとして挙げた入居者の確保も、ワンルームマンションに分があります。
ワンルームマンションのメリットは、社会人であれば、ほとんどの人が払える手ごろな家賃設定です。大企業であれば、住宅手当といった福利厚生もあるため、個人の自己負担分も少なくて済みます。
入居者の確保がしやすい物件は収益を確保しやすいメリットもありますし、売却する時に購入当初の売買価格より下がったとしても収益で穴埋めできるため、子どもに資産を残すプランとして現実的だと言えます。

さらに言えば都心の築浅中古ワンルームマンションは、老後の年金対策として購入するサラリーマンが非常に多いのも特徴です。
購入する人のすそ野が広ければ広いほど、流動性は高まり売却もスピーディーになります。
そういった点が、タワーマンションとワンルームマンションの違いです。

より詳しくタワーマンションとワンルームマンション違いを知りたい方はこちら>>

相続税評価額を下げることだけを考えるならタワーマンションに分がありますが、相続税対策とは相続税評価額を下げることがすべてではありません。
「収益を確保すること」「物件の流動性」「分配のしやすさ」「所有後における運用の手軽さ」など、考えなければいけないポイントが多々あります。
そういったポイントが押さえやすい点を考慮すれば、タワーマンションと比べた場合ワンルームマンションに分があると言えるでしょう。

ここまで、中古ワンルームマンションのメリットをご紹介してきました。この記事で、物件の選び方によって相続税対策を柔軟に行うことができることを知っていただけたら幸いです。

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