マンションOR現金|相続税を圧縮できるのはどっち?

現金とマンションの相続税ちがい

相続を現金か不動産で行った場合

ここでは、相続を現金で行った場合と、中古ワンルームマンションで行った場合のシミュレーションをしていきます。
今回は例として、現金1億2000万円を持っているAさんとBさんの比較を見ていきます。
Aさんは相続税対策を行っていなかったため、Aさんの1人息子であるA太郎さんは、遺産として1億2000万円を全額現金で相続申告することになりました。法定相続人とは相続を受ける配偶者や子供の事です。

【手続き】現金での相続分はいくら? この場合は上図の計算式のようになり、A太郎さんは1820万円も税負担をすることになりになり、一方Bさんは、1億2000万円の現金で、2000万円のワンルームマンションを6戸購入していました。

【流れ】ワンルームマンションでの相続の部分
2000万円のワンルームマンションの相続税評価額は1戸あたり約400万円だったので、ワンルームマンションを6戸所有していても約2400万円で収まりました(上図参照)。
そのため、相続時には基礎控除額の3600万円以下だったので税の支払い対象外であり、1人息子であるB太郎さんはワンルームマンション6戸を納税無しで取得することができます。

AさんとBさんの違いは、Aさんは、相続人に対して1億2000万円を現金で相続し、Bさんは1億2000万円の現金をワンルームマンションに換えて相続することを選択。
その結果、Aさんの1人息子であるA太郎さんは相続税を1820万円払い、Bさんの1人息子であるB太郎さんは納税無しということになりました。
同じ1億2000万円という金額だったのに対して約2000万円の価格の差が生まれました。
これがワンルームマンションを活用するメリットの1つです。

戸建てや一棟物ですと、建物だけでなく土地面積の割合も大きい為相続税算出時にワンルームマンションに比べ税率が高くなります。また、庭や共用部などの状態も管理しなくてはならないため、かかる管理費用、維持費用も高くなります。

現在の日本の法律では、受け継いだ物件の収益性は考慮されません。
よって、複数のワンルームマンションを引き継いだB太郎さんは、毎年600万円の家賃収入を収益として得ることができました。
この家賃収入を7年間にわたって受け取ることができれば、家賃収入の総額は4200万円になります。7年間所有する理由は、悪質な場合の税金の時効である7年を見ておけば万が一のケースにも対応できるからです。
7年間所有していれば税務署からの調査に怯えなくて済みますので、少なくとも7年以上、長期にわたって所有することが望ましいと言えます。

もし仮に7年間所有した場合、家賃収入により4200万円の収益を回収できるので(子どもに贈与した後の所得税は考慮していません)、1戸当たり1300万円で売却することができれば、7年間に得ていた家賃収入4200万円と6戸の売却代金である7800万円を足して合計1億2000万円になります。
そのため、Bさんの現金1億2000万円という財産を、1人息子のB太郎さんに事実上そのまま相続することができました(今回はシミュレーションのため、生前贈与加算の仕組みは考慮しておりません)。

もちろん、相場が急激に下がらない場合であれば、ワンルームマンション1戸あたり1300万円以上で売ることも可能なので、そのときに最適な行動をとることが出来ます。
注意点としては、物件を売却した際に予想以上に高く売却益が出てしまった場合、売却益に対して20%の譲渡所得税と住民税がかかりますので、覚えておきましょう。

相続税対策についてのまとめ

和不動産では相続税対策として不動産投資をご検討されている方に、都心のワンルームマンションをおすすめしております。
相続においては現金よりもワンルームマンションで行った方が節税できるのは、シミュレーションから判断いただけたと思います。

都心をおすすめする理由の一つには、都心エリアの単身世帯が増加し、ワンルームの賃貸需要が高まっているところが挙げられるからです。
需要が高まっているのに対し、ワンルームマンション規制により、東京23区内はワンルームマンションの供給が抑えられています。
そのため、都心のワンルームマンションは高い入居率を保つことができ、家賃が安定するのです。また、ワンルームマンションには、管理や運用がサラリーマンの方でもしやすいという特徴があります。

 

さらに、都心のワンルームマンションがオススメの理由はもう一つございます。

圧倒的な資産価値の高さです。ワンルームマンション規制による供給の抑制により、増えにくくなったワンルームマンションですが、需要に対して供給が追い付いていない為、入居希望者で溢れております。

ですが、この話は東京だけであり地方は逆に入居が足りておらず、空室が目立っております。今後東京の人口も減少傾向になりますが、単身者限っては今後も増加する見込みです。

理由としては晩婚化による結婚の遅延が考えられます。以上のことから、今後も東京都のワンルームマンションの需要は増加の一途を辿るかと思います。

しかし、そんな需要の高いワンルームマンションですが、ワンルームマンション規制により数が増えていくことは見込めません。

その為現在都心のワンルームマンションの購入は早い物勝ちとなっております。

また、ワンルームマンションは相続時に相続税評価額が圧縮されるため大変魅力的ですが、物件を相続される側のことも考えなければなりません。

ご家族に相続する際資産価値が無い物件になってしまうと家族に負の遺産を残してしまうことになります。

相続後残債0の物件が手に入り家賃収入を得ていく方も多いですが、売却し現金化する方もいらっしゃり、その際現金化できないパターンや建物にいきなり大規模修繕が重なり多額の修繕費用が発生するパターンも数多くあります。

その為家族に残すのであれば資産価値が将来的にも高く入居需要も高い物件を選ぶべきではないでしょうか?

しかし焦って購入してはいけません、物件を選ぶことも大切ですが、物件よりも大切なのが「会社選び」です。

不動産は購入したらゴールではなく、購入してからがスタートです。

購入後いかに自身の目標に沿って運用していき効率的に繰上返済やリフォームをしていくかなどの運用のサポートをしてくれる会社が必要です!

その為、どんなに良い物件を購入してもその後の運用法を間違えてしまうと不動産投資に失敗してしまいます。

大事なのは「早めの行動」です。現役世代から、将来の資金不足のリスクを考え、老後破産対策をすることは当たり前のことになりつつあります。
しかし、マンション経営はすぐに大きな収益が見込める投資ではありません。
家賃収入を得ることを続ければ続けるほど効果が実感できるのではないでしょうか。
もちろん、投資は様々な種類があり、人それぞれに合っているものがあります。
老後の安心のための資産運用は、どの程度の収益が見込めるか、本当に自分に合っているかをよく考えて選んでいただけたらと思います。
相続税対策で2000万円程度のマンションを活用するのは非常に有用な事です。

節税を意識して始めたマンション経営も収益が出ずに失敗していては意味がありません。確実に収益を得て失敗する可能性を低くするためにも、リスクは抑えたまま相続税評価額を低くすることが重要です。

以上を踏まえ弊社では運用をサポートさせていただいている為、失敗するリスクを限りなく0に近づけ「100人が100人成功する不動産投資」をご提案しております。

地方や築古や一棟アパートの方が最初の利回りは高くCFも多く入ってきます。

しかし、利回り=リスクととらえて下さい。現在東京の利回りは3~4%くらいです。そんな中物件の価格は右肩上がりで上昇中です。

理由は海外の方が日本の不動産を購入しているからです。

現在東京の世界の都市ランキング1位のロンドンに次ぎ第2位で、あのニューヨークより大都市です。

ですが、不動産の利回りはロンドン、ニューヨークともに1%台と大変低い数字です。さらに、東京の不動産は為替で見ると円安の為大変お買い得です。その為利回りも高く価格も安く安定した東京の不動産を購入するのは投資家目線で考えると必然と言えるわけです。

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