ワンルームマンション経営で相続税評価額を下げて相続税対策

現金とワンルームマンションでは2000万円近い納税額の差が出ることも

生前贈与を現金か不動産で行った場合

ここでは、具体的に生前贈与を中古ワンルームマンションで行った場合のシミュレーションをしていきます。
今回は例として、現金1億2000万円を持っているAさんとBさんの比較を見ていきます。
Aさんは相続税対策を行っていなかったため、Aさんの1人息子であるA太郎さんは、1億2000万円を全額現金で相続申告することになりました。

この場合の相続税の計算は、上図のようになりA太郎さんに対して1820万円の相続税が課税されることになりました。
一方Bさんは、1億2000万円の現金で、2000万円のワンルームマンションを6戸購入していました。


2000万円のワンルームマンションの相続税評価額は1戸あたり約400万円だったので、ワンルームマンションを6戸所有していても相続税評価額は約2400万円で収まりました(上図参照)。
そのため、相続時には基礎控除である3600万円の範疇だったので相続税の支払いはなく、1人息子であるB太郎さんはワンルームマンション6戸を相続税の納税無しで手に入れることができました。
A さんとB さんの違いは、A さんは、相続人に対して1億2000万円を現金で相続し、B さんは1億2000万円の現金をワンルームマンションに換えて相続することを選択しました。その結果、A さんの1人息子であるA 太郎さんは相続税を1820万円払い、B さんの1人息子であるB太郎さんは納税無しということになりました。同じ1億2000万円という金額だったのに対して約2000万円の価格の差が生まれました。これがワンルームマンションを活用した相続税対策のメリットの1つです。
現在の日本の法律では、受け継いだ物件の収益性は考慮されません。よって、ワンルームマンション6戸を引き継いだB 太郎さんは、毎年600 万円の家賃収入を収益として得ることができました。
この家賃収入を7年間にわたって受け取ることができれば、家賃収入の総額は4200万円になります。7年間所有する理由は、悪質な場合の税金の時効である7年を見ておけば万が一のケースにも対応できるからです。7年間所有していれば税務署からの調査に怯えなくて済みますので、7年以上所有することが望ましいと言えます。
もし仮に7年間所有した場合、4200万円の収益を回収できるので(子どもに贈与した後の所得税は考慮していません)、1戸当たり1300 万円で売却することができれば、7年間に得ていた家賃収入4200万円と6戸の売却代金である7800万円を足して合計1億2000 万円になります。
そのため、Bさんの現金1億2000万円を1人息子のB太郎さんに事実上そのまま1億2000万円の資産を相続することができました(今回はシミュレーションのため、生前贈与加算の仕組みは考慮しておりません)。もちろん、相場が急激に下がらない場合であれば、ワンルームマンション1戸あたり1300万円以上で売ることも可能なので、そのときに最適な行動をとることが出来ます。
もし、物件を売却した際に予想以上に高く売却益が出てしまった場合には、売却益に対して20%の譲渡所得税と住民税がかかりますのでその点は注意してください。

和不動産で相続税対策

和不動産では相続税対策として不動産投資をご検討されている方に、都心のワンルームマンションをおすすめしております。生前贈与において現金よりもワンルームマンションで行った方が相続税評価額を下げ、相続税対策としてとして効果的なのはシュミレーションから判断いただけたと思います。都心をおすすめする理由の一つには、都心エリアの単身世帯が増加し、ワンルームの賃貸需要が高まっているところが挙げられます。需要が高まっているのに対し、ワンルームマンション規制により、東京23区内は、ワンルームマンションの供給が抑えられています。そのため、都心のワンルームマンションは高い入居率を保つことができ、価値も高いのです。また、ワンルームマンションには、管理や運用もサラリーマンの方でもしやすいという特徴があります。

相続税評価額を意識して始めたマンション経営も収益が出ずに失敗していては意味がありません。確実に収益を得て失敗する可能性を低くするためにも為にも、リスクは小さく相続税評価額を低くすることが重要だと考えます。

和不動産では、相続税評価額に関する相談はもちろんのこと、さまざまな相談やお悩みを無料個別相談にて受け付けております。それぞれの目的に合わせて最適なプランを提案させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

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また、個別相談だけではなくさまざまな悩みに合わせたセミナーも毎週開催しております。不動産投資に興味のある初心者から、すでに不動産投資を行っているオーナー様までさまざまな人に満足できる内容を用意しておりますので安心して和不動産のセミナーへ是非お越しください。

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