同じ1億2000万円のワンルームマンションと現金で相続税はこんなに違う!

現金とワンルームマンションでは2000万円近い納税額の差が出ることも

相続を現金か不動産で行った場合

ここでは、相続を現金で行った場合と、中古ワンルームマンションで行った場合のシミュレーションをしていきます。
今回は例として、現金1億2000万円を持っているAさんとBさんの比較を見ていきます。
Aさんは相続税対策を行っていなかったため、Aさんの1人息子であるA太郎さんは、遺産として1億2000万円を全額現金で相続申告することになりました。

この場合は上図のようになり、A太郎さんに対して1820万円が課税されることになり、一方Bさんは、1億2000万円の現金で、2000万円のワンルームマンションを6戸購入していました。


2000万円のワンルームマンションの相続税評価額は1戸あたり約400万円だったので、ワンルームマンションを6戸所有していても約2400万円で収まりました(上図参照)。そのため、相続時には基礎控除額の3600万円以下だったので税の支払いはなく、1人息子であるB太郎さんはワンルームマンション6戸を納税無しで取得することができます。

AさんとBさんの違いは、Aさんは、相続人に対して1億2000万円を現金で相続し、Bさんは1億2000万円の現金をワンルームマンションに換えて相続することを選択。その結果、Aさんの1人息子であるA太郎さんは相続税を1820万円払い、Bさんの1人息子であるB太郎さんは納税無しということになりました。同じ1億2000万円という金額だったのに対して約2000万円の価格の差が生まれました。これがワンルームマンションを活用するメリットの1つです。

現在の日本の法律では、受け継いだ物件の収益性は考慮されません。よって、複数のワンルームマンションを引き継いだB太郎さんは、毎年600万円の家賃収入を収益として得ることができました。この家賃収入を7年間にわたって受け取ることができれば、家賃収入の総額は4200万円になります。7年間所有する理由は、悪質な場合の税金の時効である7年を見ておけば万が一のケースにも対応できるからです。7年間所有していれば税務署からの調査に怯えなくて済みますので、少なくとも7年以上、長期にわたって所有することが望ましいと言えます。

もし仮に7年間所有した場合、家賃収入により4200万円の収益を回収できるので(子どもに贈与した後の所得税は考慮していません)、1戸当たり1300万円で売却することができれば、7年間に得ていた家賃収入4200万円と6戸の売却代金である7800万円を足して合計1億2000万円になります。そのため、Bさんの現金1億2000万円という財産を、1人息子のB太郎さんに事実上そのまま相続することができました(今回はシミュレーションのため、生前贈与加算の仕組みは考慮しておりません)。

もちろん、相場が急激に下がらない場合であれば、ワンルームマンション1戸あたり1300万円以上で売ることも可能なので、そのときに最適な行動をとることが出来ます。注意点としては、物件を売却した際に予想以上に高く売却益が出てしまった場合、売却益に対して20%の譲渡所得税と住民税がかかりますので、覚えておきましょう。

相続税対策についてのまとめ

和不動産では相続税対策として不動産投資をご検討されている方に、都心のワンルームマンションをおすすめしております。相続においては現金よりもワンルームマンションで行った方が節税できるのは、シミュレーションから判断いただけたと思います。

都心をおすすめする理由の一つには、都心エリアの単身世帯が増加し、ワンルームの賃貸需要が高まっているところが挙げられるからです。需要が高まっているのに対し、ワンルームマンション規制により、東京23区内はワンルームマンションの供給が抑えられています。そのため、都心のワンルームマンションは高い入居率を保つことができ、家賃が安定するのです。また、ワンルームマンションには、管理や運用がサラリーマンの方でもしやすいという特徴があります。

大事なのは「早めの行動」です。現役世代から、将来の資金不足のリスクを考え、老後破産対策をすることは当たり前のことになりつつあります。しかし、マンション経営はすぐに大きな収益が見込める投資ではありません。家賃収入を得ることを続ければ続けるほど効果が実感できるのではないでしょうか。もちろん、投資は様々な種類があり、人それぞれに合っているものがあります。老後の安心のための資産運用は、どの程度の収益が見込めるか、本当に自分に合っているかをよく考えて選んでいただけたらと思います。

節税を意識して始めたマンション経営も収益が出ずに失敗していては意味がありません。確実に収益を得て失敗する可能性を低くするためにも、リスクは抑えたまま相続税評価額を低くすることが重要です。

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