借入れを利用する相続税対策のデメリット

借り入れを利用する相続税対策のデメリット

ローン利用で承継の選択肢がなくなる可能性

相続税対策の定番中の定番である自用地を担保に銀行から借入れをし、アパート経営を始めるやり方ですが本当にそのやり方はメリットがあるのでしょうか。

借入れを使い相続税対策を行うデメリットは、借入金を完済するかアパート自体を売却して抵当権をなくさない限り、借入れをした時点でその資産の承継方法は相続に限定されてしまうことです。

上の図のように所有している土地に借入れをして建物(アパート)を建築した場合、その資産は相続するしか方法がなくなってしまいます。近年の日本は、「人生100年時代」と言われるようになり、医療も進歩しているおかげでセカンドライフの期間も長期化傾向です。借入れをしてから相続までの期間が長ければ長いほど借入金の返済は進んでしまうため、借金を相続させアパートの相続税評価額を下げるという本来の目的が達成しづらくなります。相続税対策の一番難しいところは、いつ相続が発生するかわからないところです。もちろん、借金を負の資産として相続させることは、効果的なやり方であることに間違いありません。しかし、ある一定の時点で選択肢が固まりきってしまうことで、後悔している人が増えているのも事実です。

一番の相続税対策は細かく分けて贈与すること

相続税対策をより柔軟に進めるためには、資産のすべてを相続に固めるのではなく、同じ不動産でもワンルームマンションのように相続税評価額が比較的小さいものを選択し生前贈与という手法で対策することが重要です。

上の図のように、1回にすべての対策を行うのではなく、収益が増えてきたらその都度、生前贈与を行い複数回に分け資産の承継ができれば、効果的に相続税評価額を下げることも可能になります。あらかじめ生前贈与を繰り返し行っておけば、いざ相続が発生した時の相続税評価額が相続税対策前に比べて大幅に下がっていることはもちろんですが、生前贈与で相続人が納税資金を確保することもできるため、円滑な相続が実施されることになるでしょう。

相続税対策最大のミッションは、相続する金額を少なくすることです。なぜなら、法定相続人の取得金額が高くなればなるほど、税率は高くなるからです。

そのため上図のように、生前贈与を細かく実施することで、相続時に法定相続人の取得金額を低くすることが効果的と言えます。そういった意味では、相続税評価額を売買価格の20%程度に抑えられ、なおかつ、相続税評価額を数百万円の範囲に抑えられるワンルームマンションであれば、暦年贈与を利用しても1戸当たり数十万円の贈与税の支払いで済むため、細かく生前贈与することも可能になります。

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ワンルームマンションとタワーマンションの大きな違いは、相続税評価「額」の違いです。双方共に売買価格に対する圧縮率は、物件にもよりますが10〜30%と非常に高いのですが、ワンルームマンション、相続税評価額を数百万円で抑えることができるのに対し、タワーマンションの相続税評価額は、どうしても1000万円を超えてしまいます。相続税評価額が低いからこそ、暦年贈与を活用し細かく生前贈与をすることができるようになるのです。

また、ワンルームマンションのように、細かく生前贈与できる不動産があれば、「現金でワンルームマンションを購入し、生前贈与する資産」と「借入れを行って相続させるための資産」とに分けることが可能です。これによって、相続一本やりで対応するより選択肢は広がるため、より柔軟な対応ができるようになります。人生90年時代と長生きが当たり前の現在では、資産が増えてしまう前に生前贈与を実施することは重要な戦略です。「①分割しやすい資産」「②相続税評価額を圧縮しやすい資産」「③収益性を確保できる資産」で、生前贈与をうまく活用し納税資金を確保しながら、相続時の資産を少なくすることが効果的なやり方と言えるでしょう。

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