暦年贈与とワンルームマンションを活用した相続税対策

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生前贈与の一番のメリットは、暦年贈与を使った贈与

相続財産については申告する義務があります。一連の手続きを通していくら税がかかるのか、また節税できるのかを理解しましょう。読者の方の祖父母あたりの年代からは、大きく変わっておりますので、しっかりとトレンドを把握しましょう。
まず、上の図をご覧ください。相続時精算課税制度は贈与した資産に対しても相続時に相続税の対象として加算されてしまうのに対し、暦年贈与は贈与分が相続の非課税対象になるというメリットがあります。住宅や土地、何を相続するかの前に、まずは相続の流れと仕組みについて理解しましょう。
例えば相続時精算課税制度を利用した時、贈与財産の4000万円と相続財産の8000万円の合計である1億2000万円が相続税の対象であるのに対し、暦年贈与では4000万円をあらかじめ贈与するので、残りの相続財産である8000万円に対し相続税が掛かるため暦年贈与を活用した方が有利になるのです。
この暦年贈与をうまく活用することこそが、相続税対策成功の第一歩と考えています。

デメリットは、年間110万円の枠しかないことだが…

一方で、デメリットとしては、年間110万円の枠しかないということです。
そのため贈与額を年間最大110万円以内に収めなければならないと誤解している人も多いと思いますが、暦年贈与は110万円を超えた部分に対しても贈与税を納税すれば何回でも使えるというメリットがあります。
贈与者は、この暦年贈与の仕組みを効率よく利用して、受贈者となる子どもたちの負担を軽減してあげるとよいでしょう。
贈与税は一定の金額毎にかかる税率が変わってきます。
一般贈与財産の場合は1500万円を超える時点で、実に半分以上が贈与税として税務署に納税する義務が出てきます。

暦年贈与の計算方法

上の図のように、暦年贈与は「贈与税額＝【1年間にもらった財産の合計額－110万円（基礎控除額）】×税率－控除額」といった計算で求められるのです。
ポイントは、「1年間にもらった財産の合計額」で、基礎控除の金額が110万円と設定されているため、「1年間にもらった財産の合計額」を現金と認識する人が多くいるのではないでしょうか。
しかし、この「1年間にもらった財産の合計額」は、現金ではなく不動産や株でも構わないのです。現金は不動産にすることで、税価格を圧縮することが出来ます。自分の資産ですから、賢く節税して相続人に受け取ってよかったと思われる土地や建物を残しましょう。
私は、この「1年間にもらった財産の合計額」の部分に「東京都心の築浅中古ワンルームマンション」を当て込むことを提案します。

この際、暦年贈与の計算式は、上の図の通りです。暦年贈与の計算式に、「都心の築浅中古ワンルームマンション」を当て込んだケースだと、以下のような計算を実施します。

• 「【405万円（中古ワンルームマンションの相続税評価額）－110万円（基礎控除額）】×15％（税率）－10万円（控除額）＝34万2500円（贈与税額）」

という計算です。もし１回で中古ワンルームマンション1戸を贈与した場合にかかる金銭は34万2500円が贈与税としてかかってきます。ただ、それだけで2000万円の中古ワンルームマンションを生前贈与する契約ができるわけです。
中古ワンルームマンションを生前贈与する際には、その他に所有権移転の登記費用がかかりますが、ワンルームマンションの規模であれば、10～15万円前後で足りますので、総額40～50万円程度で中古ワンルームマンションの生前贈与が可能です（注意点として別途、戸あたり10～15万円前後の不動産取得税がかかります）。
子世代に負担をかけたくないのであれば、ワンルームマンションを贈与する前年に暦年贈与を利用し、現金を100万円程度贈与しておけば、翌年の贈与税と所有権の移転登記費用を支払うことができます。

これをタワーマンションで行った場合、

• 「【2000万円（タワーマンションの相続税評価額）－110万円（基礎控除額）】×45％（税率）－265万円（控除額）＝ 585万5000円（贈与税額）」

という計算です。相続税対策ならば有利なタワーマンションを選択するのも手ですが、生前贈与ということを考えた場合は、小回りの利くワンルームマンションが圧倒的に有利だということをご理解いただけたと思います。

例えば、上の図のように暦年贈与を使い計画的に生前贈与を行えば、相続資産が3億円ある場合に、2000万円の中古ワンルームマンション5戸を5回に分け総額1億円分のワンルームマンションに換え生前贈与しておけば、相続時にかかる相続税評価額を2億円まで下げる効果があります。
3億円にかかる相続税率と2億円にかかる相続税率は異なりますので、相続資産をあらかじめ生前贈与するやり方は、効果的な方法と言えるのです。

30年という長期間にわたって生前贈与を繰り返せば、税金の時効である7年のタイミングにあまりとらわれず対策も可能になります。

先ほど、1億2000万円を現金で相続した場合の相続税が、1820万円だと伝えました。1億2000万円の現金で2000万円のワンルームマンションを6戸購入し、6回に分けて生前贈与した場合には50万円（贈与税の支払い約34万円と登記費用を15万円とした場合の合計額）×6回＝ 300万円（贈与税等の支払い合計額）の支払いで済みます（別途、戸あたり15万円×5戸＝75万円前後の不動産取得税がかかります）。
不動産取得税75万円を考慮しても現金で相続する場合との差は、約1455万円（1820万円－「300万円+75万円」）です。残った相続財産に対しては新たに相続税対策を考えるとして、生前贈与の手段としてワンルームマンションを活用すれば相続税の支払いを大幅に下げられることは間違いありません。
更に、団体信用生命保険など活用することで、万が一の場合でもローンを完済した物件を受贈者に引き継ぐことができるので、リスクヘッジにも繋がります。

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