資産管理会社の本当のメリットは税金対策の味方になること

資産管理会社を活用することの 4つのメリット

税制が優遇される法人を活用した相続税対策

近年、相続税の発生が見込まれる投資家などが資産管理会社の設立を行い、所得税や相続税の節税をする個人が増えています。

将来的に富裕層対策として、個人の所得税率が上がっていくことは既定路線です。

一方、法人税は、国際競争の観点から基本税率は引き下げが検討されているため、個人で資産運用するよりも法人をうまく活用することで税負担を軽減しながら相続税対策を実行することが、賢明な選択になるだろうと考えられます。

そのため、資産運用を個人で行うのではなく、個人の資産運用を行うことを目的とした法人を本当に設立することが最近の流行です。

つまり自分がマンション投資を行う経営者として会社運営をして、会社の価値を上げていくことになります。

このような会社を一般的に資産管理会社と呼び、税金対策のために会社を設立し、個人税率と法人税率の差を活かして資産運用の効率を上げる資産家が増えています。

最近では日本だけではなく、法人税の税率が低い海外に資産管理会社を設立している例もあります。そしてそれは個人のみならず、企業でも税金対策として行っており、本当に効率的な資産管理をしています。

ここでは、資産管理会社設立の仕組みを活用して、マンション投資で税金対策を実施する本気のメリットを確認していきます。

一般的な資産管理会社を使った、相続税対策のスキームは上の図の通りです(※今回の例は、資産管理会社が物件を購入するケースです)。

①親世代に1億円を出資してもらう。

②3億円分の収益物件を頭金1億円、2億円の借り入れで資産管理会社が購入する。

③3年経過するのを待つ(生前贈与加算の回避)。

④3億円の収益不動産が1戸当たりの売買価格2000万円のワンルームマンションであれば、6000万円(400万円×15戸の場合)程度の評価まで減額される。

⑤この会社の財産は、評価額6000万円のワンルームマンションに対し、銀行などから借り入れたお金が2億円あるため債務超過の会社という判断をされ、マンションの評価額はゼロになり子世代に無税で贈与できる。

このように資産管理会社を使えば、親世代から子世代へと負担なく資産を承継できるようになります。仮に現金で1億円を贈与すれば約5000万円の贈与税がかかり、相続人が1人の場合の相続税は1220万円になりますので相続や贈与に比べ本当に効果的な手法と言えるでしょう。

もし、抵当権のついていない物件を所有しているのであれば、資産管理会社に現物出資として収益物件を提供することも可能です。

現物出資の場合、定款に記載の金額が相当であると弁護士、税理士等の証明(不動産はさらに不動産鑑定士の鑑定評価が必要)を受け、さらに個人から法人への手続きとして本当に所有権移転登記することが必要ですが、その資産があることによって、金融機関でローンが組みやすくなることも覚えておいてください。

この場合は、法人設立にあたり専門家への報酬が別途必要ですので、事前に費用などを確認して準備しておきましょう。

資産管理会社を承継した後は、資産管理会社を運営することによって得られる所得税と法人税の差を活用した税制面でのメリットを享受していきます。

資産管理会社設立のメリット

資産管理会社設立のメリットは、

① 「生前贈与に使いやすい」…現金や不動産の譲渡ではなく資産管理会社の株式に出資することにより、より多くの資金を生前贈与することができます。

② 「経費を使える」…法人であれば、資産管理会社を運営する費用である経費は、家賃収入から引くことができます。また、法人生命保険を使えば会計上、保険料を半分は損金計上でき、退職金として効果的な資産運用が可能になります。

③ 「給与を支払うことができる」…家族を役員や従業員などの社員にして、給与を支払います。その結果、給与を計上することができ、さらに家族ひとりひとりが、給与所得控除や基礎控除などを受けることができます。収入を会社に計上し、従業員として家族を雇用すれば所得を家族に分散できるというメリットが生まれます。

④ 「税率が個人と比べて低い」…個人の税率は、所得税で最高45%、そこに住民税の10%を加えると最高税率が55%になります。一方で法人の場合、法人税と事業税を合わせても、地域によって若干異なりますが、30%程度の税率で済みます。また、所得が400万円以下の場合の税負担率は約22~26%になり、所得が400 ~800万円の場合の税負担率は約23~28%と個人の税率との差をうまく活用すれば、法人に残る資産も増えるということです(平成28~平成30年以降の実効税率は年度で異なります)。

また今後マンション投資を行い事業が安定して実績が出ることで信用度が上がり、複数のマンションを購入したい場合には融資を受けやすくなることもあります。

以上の点が挙げられます。

資金管理会社設立の注意点

一方、注意点は、

①「株式譲渡までのタイミングは、3年を超えることが必要だということ」

②「会社設立時のコスト」

③「収入がなくても会社を維持する上での地方税の一部を支払う必要がある」

④「相続人が1人の場合は問題ないが、複数人いる場合はもめるリスクがある」

ということです。

メリットや注意点を詳しく確認したい方は無料個別相談へ!>

特に③の売り上げがない赤字の場合でも支払わなければならない税金は、地域・規模によって異なります。

例えば、東京都に事務所があり、資本金1000万円以下・従業員50人以下の場合では、法人税の均等割は7万円になります。そのため私が考える資産管理会社運用における最大の注意点は、「立ち上げた会社を保有し続けるのか」「資産を売却して会社を清算するという選択肢をとるのか」によって運用の仕方が変わるということです。

資産管理会社を設立した後も、20年、30年と運営していく気のある人にとっては、税金対策が必要なタイミングで資産管理会社を作るのは問題ないですが、相続税対策のためだけに資産管理会社を作るという人にはあまりお勧めできません。

大手不動産会社でも、オフィスを賃貸してその家賃収入で経営している会社もあるため、真面目に資産管理会社として運営している会社に対して税務署から厳しい目で見られることもありませんが、資産運用で税金対策のためにテクニックとしてやっている場合には、税務署からのチェックが入る可能性があることも覚悟しておかなければなりません。

今後は資産管理会社を作って税金対策をするということに対して、税務署から厳しいメスも入りそうです。

また法人は不動産投資で赤字になった場合には、株式など他の所得で相殺する損益通算ができます。

しかしサラリーマンをしながら不動産投資用の法人を持っている場合は相殺することが出来ないので注意が必要です。

このように資産管理会社を設立することで税金対策を行いながら効率的な資産運用を行うことが可能になります。しかし注意する点もあるためきちんと再度確認しておきましょう。

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今回は資産運用を行う上で、資産管理会社が税金対策になるポイントをご紹介いたしました。しかし、税金対策は難易度の高いテクニックです。資産運用を成功させるためには活用したいものではありますが、リスクもあります。もし少しでも不明な点がありましたらそのままにせず、和不動産の無料個別相談にご参加ください!オンラインでも実施しておりますので、全国どこからでもお気軽にご参加いただけます!

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