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相続｜ワンルームマンション経営とアパート経営の比較②
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本記事では、前回に引き続きワンルームマンション経営とアパート経営を比較し、相続税対策をするならどちらが良いのかというテーマで書き進めてまいります。
▼前回の記事はこちら
【相続】ワンルームマンション経営とアパート経営の比較①
資産価値の減少は「収益性」でカバーする
アパートやマンションを利用した貸家建付地による相続税対策は、相続税評価額が下がりやすい効果的な手法です。
しかし、マンションやアパートは、購入した時から経年劣化が進むため、資産価値は次第に減少していきます。
そのため、資産価値の減少を収益性でカバーすることが重要だと言えるのです。
ここでは、ワンルームマンション経営とアパート経営のどちらが長期間にわたり、収益性の確保ができるかを比較・検証していきましょう。
前回の記事で述べたように、アパートの空室率は急上昇しており1都3県では35％前後の空室率となり、家賃の価格は下落の一途をたどっています。
一方で、ワンルームマンション（区分）の空室率ですが、株式会社和不動産の年間平均空室率は2％を切っています。
アパートは35％の空室率、ワンルームマンションは2％を切る空室率、この差は一体何なのでしょうか。
この答えは、需要と供給のバランスが引き起こす問題が大きく関係しています。
賃貸経営で重要な賃貸需要ではアパートは減少傾向にもかかわらず、新規アパートの供給が過剰傾向にあります。
一方でワンルームマンションは入居需要が高く、「ワンルームマンション規制」や新しく新築マンションを開発する土地自体がほとんどない状況から、都心エリアでは供給が抑えられています。そのため、収益性を確保しやすく、賃貸経営をし資産価値を維持する上では理想のバランスになっています（ワンルームマンション規制は後ほど説明します）。
このことについて確認していきましょう。
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供給が増えても需要は増えないアパート市場
アパートの供給が過剰傾向にあるのは、相続税が改正され、相続税対策のためにアパート経営を選択する人が増えたことにあります。アパートが建築されるようなエリアにはワンルームマンション規制のような制限がないため、アパートの建築が増えたことにより周辺が供給過多になりすぎてしまっています。
平成29年1月に国土交通省は、平成28年の新設住宅貸家着工戸数が、8年ぶりに40万戸を突破する見通しで、そのうち貸家が新設住宅に占める割合は4割を超えていると発表しました（上の図参照）。
これも相続税の節税を目的としたアパート建設が全国的に広がっているためで、平成28年の1〜11月までの貸家着工数の地方圏の伸び率は、11.7％と3大都市圏を大きく上回っています。
28都道府県が2桁の上昇率を記録し、特に長野、鳥取、島根、富山、徳島、福島、青森の7県は、3割を超える伸び率を記録しました（上図参照）。
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一方で、アパートの収益を下支えする賃貸需要が増えているかというと、決して増えているわけではありません。ものづくりの機能が海外に移転した現代では、地方の工場も減少傾向です。
それにより民間消費や民間設備投資も減少、当然人口も減っているので公的支出も減少、これら負のスパイラルにより企業業績も悪化し民間賃金も減少、収入が減り倒産や失業が増え新規雇用も大幅に減るため、利便性や娯楽・仕事を求めて都心へ移住する若者が増えるという、さらなる負のスパイラルが起こっています。
こういった状況では、人口が増えるわけもなく、急増するアパートの収益を支える入居者の総数は減少の一途をたどることも大いに予想できるでしょう。
これが地方のアパート空室率が増加している背景です。街が衰退して地価も下がっているなかで、賃貸経営で収益性を確保することは困難以外のなにものでもありません。
平成29年1月25日には、【国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要が平成28年を上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。
利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。】という報道が新聞紙面でされました。
このような統計や報道でもわかるように、今後の不動産を活用した相続税対策において、賃貸経営の成否を決定するのは入居者の確保です。地方でアパートを建築する大家が増えたため、入居者の確保が難しくなり入居実態が伴わないバブルのような状態になっていることも懸念されています。
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単身者の増加で東京ワンルームの需要は増加傾向
一方で、入居者の確保という意味で東京都心のワンルームマンションは、単身者が増え続け入居需要が増加の一途をたどっています。
これからの相続税対策は入居者の確保が成否を決定する上で重要なポイントとなり、どこで物件を所有するかという立地の重要性がますます高まっていると言えるでしょう。
上のデータのように、日本全国で転出が増えているなかで、転入が増えているのは東京を中心とした1都3県と宮城・愛知・大阪・福岡といった、その地方を代表する都市に限定されています。
なかでも、東京は群を抜いて転入が多いため、入居者を確保するという意味では、東京は最上位に位置する立地です。
また、平成26年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によりますと、東京都の世帯数は平成47年代にピークを迎える見通しです（上の図）。
東京都は、人口の頭打ちが平成32年と予測していますが、その後も世帯の細分化が進み単独世帯は増えると予想しています。配偶者との死別による一人暮らしと、結婚に踏み切らない若年層でも晩婚化が進み、東京都内の単独世帯は平成32年に全体の47.2％になり、東京都の総世帯数が減少に転じた後も区部では増加し続ける見通しで、平成47年に単独世帯の比率が50.2％と初めて半数を超えるという発表がされました。
人口減の社会でも場所によっては人口が増え、特に23区は世帯数が増えるということで、東京都心でワンルームマンション経営をするオーナーにとっては入居需要の拡大という大きな追い風が吹いています。
さらに、東京では常に様々な場所で再開発が行われており、将来の利便性がさらに高まるため、地方から都心への人口の流れは今後ますます加速することが予想されます。統計上でもこの流れは証明されていて、転入超過数も平成12年以降は、東京23区に集中し都心とそれ以外の地域で格差が顕著になっています（下の図参照）。
～おわりに～
ここまで、ワンルームマンション経営とアパート経営を比較してきましたがいかがでしたでしょうか？
アパート経営は管理戸数が多いため収益性も高く、満室想定だと利回りも高いことから一定の人気があります。もちろん物件の条件を良くし、きちんと入居者が付けば大きな利益が生まれます。しかし、反対に入居者が付かなかった場合、ローンの返済費用を賃料では賄いきれず自分で負担しなければなりません。それはワンルームマンション経営でも同じですが、管理戸数が多い分振り幅も大きくなります。そうすると大きな損失が生まれ、失敗してしまうリスクも高まりますので注意が必要です。
相続税対策としてアパート経営を選ぶかワンルームマンション経営を選ぶかはもちろん自由ですが、税金を圧縮することばかりに意識が行ってしまって『経営として成功できるかどうか』を考えないようではいけません。
アパート経営なのかワンルームマンション経営なのか、建物の種類（規模や構造）によってかかるコスト、耐用年数も変わってきます。不動産投資・賃貸経営というのは買ってからがスタートですので、長い目で見て『この物件で良いかどうか』を判断することが大切です。また、本業とのバランスを考え不動産運営にどこまで時間を割くことが出来るのかにもよって投資スタイルが変わりますのでメリット・デメリットをどちらも踏まえたうえで検討していきましょう。
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