「ワンルームマンション規制」が、収益と資産価値を維持する

ワンルームマンション規制とは？

さまざまな要因で都心の賃貸需要は高まっていますが、一方でワンルームマンション規制によりワンルームマンションが次々に建設されているかというとそういうわけではありません。

上の図のように、平成19～20年を境に床面積20㎡（平方メートル）以下の住宅着工数は大きく下がっています。これは、平成19～20年に設けられた「ワンルームマンション規制」の影響です。ワンルームマンション規制とはどんなものしょう。東京23区全域でワンルームマンションの建築は、条例もしくは指導要綱で規制を受けているため、新規で建築する際の建築条件が厳しく供給が制限されるようになりました。例えば、渋谷区では28㎡（平方メートル）未満のワンルームマンションの建築は禁止になり、千代田区では神田駅の西口周辺にはワンルームマンションが今後建築できないといった条例などがあります。多くの区では、ワンルームマンションを建築する際に、ファミリー世帯向けの部屋を一定戸数確保することを条件とした条例や指導要綱が設けられているのです。これらの規制を通称「ワンルームマンション規制」と呼びます。

以前であれば、都心の古い雑居ビルを解体して、少ない土地に高い建物が建っているいわゆるペンシルマンションといったようなワンルームマンションが、都心で建設されていました。しかし、ワンルームマンション規制の背景によって一定数ファミリー向け住戸を入れるとなるとペンシルマンションの建設は困難になり、都心における新規のワンルームマンション供給は厳しい状況があるのです。そのため、ワンルームマンションの供給エリアは、23区でも都心を除いたエリアに広がりました。

アパートの建築が増え空室率が急上昇しておりますが、それは地方の話で都心では人口が増え入居需要が上がっているにもかかわらず、ワンルームマンション規制のために供給は制限されているという、地方とは真逆の現象が起こっています。ライバル物件が多くなれば家賃の下落は起こりやすく、一方でライバル物件が少なくなれば多少家賃が高くても入居者を確保できるため、空室が少なくなるのは当然です。

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上の図のように建築に関するワンルームマンション規制がないエリアの物件は当然ライバルが多くなり、家賃の下落が急速に進みます。しかし、ワンルームマンションの建築規制がされている23 区では、物件の供給が抑えられているため、ライバル物件が増えづらい環境があり空室率の上昇を抑えることができているのです。さらにいうと、ワンルームマンション規制の影響で、今後建築の見込みが少ない都心のワンルームマンションは、さらにライバル物件が増えないので収益を確保しやすいと言えるでしょう。収益物件では収益性で物件価格が決まるため、建築の際に制限があればあるほど資産価値は維持されやすくなります。

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上の図のように平成22年と平成27年の国勢調査を比較した場合、人口増加は都心とその周辺エリアに集中しており、23区の賃貸市況は都心を中心に良くなってきています。

賃貸市況のトレンドも都心3区は別格で、上昇トレンドはその周辺地域までといった状態です（上の図参照）。

そのため、ワンルームマンションを購入するなら、都心のエリアを中心に選ぶ必要があります。しかし、ここ2～3年間はワンルームマンション規制により都心で新築物件の供給はほとんどなく、あったとしても価格の高騰が顕著で、採算が取れないのが現状です。

手ごろな価格で都心に供給された物件を購入するには、上の図のように都心で盛んに建築されていた時期までさかのぼる必要があります。つまり、都心の物件を購入したいのであれば、現在ワンルームマンション規制によりほとんど建築されていない「新築」を選ぶのではなく「中古」を選択しなければなりません。中古ワンルームマンションにこだわる理由は、ここにあります。具体的に都心とは、千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区・文京区の６区を指し、平成19年をピークに供給が減少している都心エリアでは人口増に比べ供給数が少ないため、古いマンションをメンテナンスし綺麗な状態に維持しておけば賃料の値崩れがしづらく収入は安定するのです。当然、現在においても単身者も入居需要は高く、本サイト運営会社の和不動産の管理物件の平均入居率は、年間平均98％超の数字を維持しています。

相続税対策において収益性の確保は、この上なく大切なポイントになります。なぜなら、通常不動産は、所有し続けると資産価値は下落していくのが当たり前だからです。その資産価値の下落を収益性の確保で補うことによって、はじめて「親が持っている資産2億円の相続税評価額を下げ、時間をかけてでも子どもに2億円として残す」ことが可能となるのです。例えば、売買価格2000 万円の中古ワンルームマンションを購入したとします。しかし、購入から相続を経て子どもが物件を売却するまでに、市場における売買価格が1500 万円まで下がった場合には、資産価値としては500 万円の損失です。

そうなると、親からの2000 万円を子どもに2000 万円として残すことができません。これを回避するためには、収益性の確保が必要になります。

この場合、購入から物件を相続し売却までの間に収益を500 万円以上確保できれば、購入から売却までの間で資産が減らないことになります。これができて初めて、親からの2000 万円を子どもに2000 万円として残すことができるのです。このように資産価値が下がる可能性のある不動産では、収益性の確保が必須になります。もちろん、500 万円以上の収益を確保できれば、2000 万円以上で受け取ることも可能です。受け継いだ子世代まで、収益性が確保でき、リスクの少ない人気の立地での物件を相続することが必要でしょう。