ワンルームマンション経営とアパート経営で比較する相続税対策

現金化のしやすさが最重要「物件の流動性」が高いのは？

ワンルームマンション経営とアパート経営で最も重要なのは、現金化のしやすさです。

私が考えている相続の目的は、「親が持っている資産2億円の相続税評価額を下げ、時間をかけてでも子どもに2億円として残す」ことです。しかし、多くの人が相続税対策に失敗してしまう理由は、相続税評価額を下げるところまでしか考えていないからになります。本来の流れとしては、相続税評価額を下げ、その後、収益を確保しながら物件の売却を行い、相続税対策前の資産と同じもしくはそれ以上の金額を子どもに残すことです。

そのミッションをクリアするには、収益性の確保と同時に、物件の売却を成功させることが必要になります。これに失敗した場合、相続税対策前と同じ資産を子どもに残すことはできません。そのためには、相続人に残す物件の流動性の高さを確保する必要があります。しかし、不動産は、資産運用の中で比較してみても流動性の低いことがデメリットです。

ただ、他の資産運用と比較して対策に有利なのも不動産であることは間違いありません。そのため、不動産のなかでも流動性の高い物件をセレクトすることは、相続税対策成功の大きなポイントと言えます。

相続税金額を抑える！流動性が高い不動産を選ぶポイント

流動性が高い不動産を選ぶポイントは、2つあります。それは、「①多くの人が購入しやすい物件」「②多くの人が求めている物件」物件です。そのポイントについて、説明していきます。

①多くの人が購入しやすい物件

最初のポイントである多くの人が買いやすいということに対して、説明していきたいと思います。相続税対策は、最終的に物件の売却や収益を確保することで、相続前と同じ資産額に復元していくことが大切です。物件を売却するということは、次に購入する人がいて初めて売却することが可能です。そのため、流通量が多い種類の物件を選択することが、売却しやすい物件選びの第一のステップになります。その点でいえば、平成28年の新築ワンルームマンションの供給が1万1168戸なのに対し、平成28年の取引事例が年間8万戸超と新築市場に比べ約8倍の流通量を確保できている首都圏の中古ワンルームマンション市場は、売却しやすい不動産取引市場の1つと言えるでしょう。

■今、中古ワンルームマンション経営が選ばれている理由

取引量の多い市場というのは、流動性が高く現金化しやすいという特性があります。現在、首都圏の中古ワンルームマンション経営が選ばれている理由は、大きく2つです。1つは、相続税対策が活発になっていること、もう1つは、国民的社会問題になりつつある老後破産を回避するために、多くのサラリーマンが中古のワンルームマンション経営により入る家賃収入で、老後の対策を開始しているからになります。

平成10年代初頭ではワンルームマンション経営といえば、大企業の課長職以上が行う資産運用として捉えられていましたが、近年では金融機関の融資審査条件が大幅に緩和され、普通のサラリーマンであればほとんどの人がローンを組んでワンルームマンション経営をすることが可能になりました。今の時代、何も対策をしなければ老後破産に陥る確率は大幅にアップするため、現役で働いている今の時点からワンルームマンション経営をして資産運用を行い老後破産に対応できる家賃収入を確保しようという傾向になっています。ワンルームマンション経営のために購入するのが2000万円程度の価格帯のワンルームマンションであればサラリーマンでも返済可能な金額なので、金融機関も融資を出しやすく融資事例も増え取引市場は活発化しているのが現状です。

■なぜ、金融機関が積極的に融資をしてくれるのか？

しかし、ここで1つ疑問が生まれます。それは、なぜワンルームマンションには、金融機関が積極的に融資をしてくれるのかということです。ワンルームマンションに融資を出しやすい理由は、建物の構造を比較すると分かります。

建物の法定耐用年数は、
●軽量鉄骨造：19年（骨格材3ｍ以下の場合）
●木造：22年
●鉄骨造：34年（骨格材4ｍ超の場合）
●鉄筋コンクリート造：47年
以上のようになっています。

木造の物件であれば法定耐用年数が22年であるため、20年経過した木造アパート経営に長期の融資を出すことはできません。もし、融資を受けるのであれば多額の頭金を要求されるので、一部のお金持ちしか参入できないマーケットがアパート経営と言えるでしょう。

しかし、鉄筋コンクリート造タイプのマンションであれば、築20年前後の場合には35年ローンを組むこともでき、頭金も少額（頭金0円と諸費用50万円前後からスタートできます）であるため、一般のサラリーマンでも個人で始めやすい投資環境が整っているのです。仮に、もしワンルームマンションが古くなったとしても、1戸単位の規模で売買できるため、現金で購入する人も見つけやすいという特徴もあります。都心のワンルームマンションであれば、古くなっても1000万円前後の価値は維持でき、1000万円くらいの価格であれば次に現金購入する人をすぐに見つけることも可能です。

つまり、多くの人が参入しやすいマーケットということは、流通量が活発になるため売却がしやすいということになります。また、融資を受けやすいというのも大きなポイントです。ほかの不動産物件と比較してサラリーマンであればほとんどの人が融資を受けられるため、誰もが参入しやすいマーケットと言えます。アパート経営が一部の資産家や地主のマーケットということを考えれば、誰でも参入できるマーケットである中古ワンルームマンション市場の方が流通量は多くなるのは至極当然のことです。

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②多くの人が求めている物件

2つ目の理由は、多くの人が求めている物件であるということです。元来、日本人が好む投資とは、元本保証のようなディフェンシブな投資になります。

和不動産が行った老後に関するアンケートでも、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」の方が「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」に比べ圧倒的な差をつけて好まれました（上の図参照）。

不動産投資において大きなリスクを3つ挙げるとすれば、「①空室」「②家賃の下落」「③購入後の修繕費用」になります。空室と家賃の下落は、立地に左右されることがほとんどです。先ほど説明したように空室率が急上昇している地方では、家賃を下げることで入居率を上げていく方法以外の選択肢はほぼありません。アパート経営の場合には空室リスクが高くなることが考えられます。単身者の需要の変化により、遮音性・遮熱性が求められるようになりました。そして需要が満たせない場合には家賃を下げて入居者を確保する必要があります。しかし、修繕費などアパート経営をするうえでかかる費用は払う必要があります。そうであれば、空室率が低い都心のワンルームマンションの方が、買主から好まれることは明白です。

さらに、アパート経営などの一棟物件は、共用部分から室内まで自分でメンテナンスが必要でコストがかかるのに対し、区分マンションの場合には共用部分は管理組合で共同管理しているため、毎月の管理費、修繕積立金という固定費を支払うことで突発的な経費負担も防ぐことができます。ワンルームマンション経営とアパート経営を比較してみると同じ不動産投資でも運用状況が大きく異なるのが特徴です。

もちろん、購入後の追加費用がかからないことを前提にした場合、上記のとおり、都心のワンルームマンションの方が確率は少ないと言えます。そのため、多くの人が不動産投資のためにワンルームマンションを購入するので、年間8万件の流通事例が生まれるのです。

ここまでのまとめ

流動性を上げるためには、多数決で多い方を選択していくことが重要です。不動産投資マーケットでマンション経営とアパート経営を比較して、融資を受けやすいマーケットかつリスクの少ない物件といったポイントが、流動性を上げるには大切な要素と言えます。そういった視点から物件を比較してみることも大切なのではないでしょうか。

収益性を維持することも大切

流動性を高めるに当たって、もう1つ大切なことは収益性を維持することです。先ほどもお伝えしたように収益性を得ることは、相続税対策では非常に大切なポイントですが、同様に物件を売却する際にも重要であることは間違いありません。なぜなら、物件を売却する際、どれだけ収益性があるかが、売却価格を決める決定打になるからです。

収益性を高めるためには、求められる物件を選ぶ事と購入後に適切な管理をして入居者の住みやすい物件にする必要があります。購入前に適切な管理をするための計画を立てることが出来れば、購入後のリスクを事前に防ぐことが出来るのです。

ただし、入居者が望んでいないようなところにお金をかけても意味がありませんので、中古ワンルームマンション経営を始められる前に、「最近は入居者からどんな設備が求められているのか」などを確認しておくとよいでしょう。

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そこでおすすめしたいのがワンルームマンション経営。

比較的少ない資金で始められるワンルームマンション経営で安定収入を作り、老後や万が一の出来事に安心して備えることができます。

ワンルームマンション経営はエリアが重要！

ワンルームマンション経営では、高い利回りや、高い賃料設定で募集が出せるということも大事かもしれませんが、何よりも「多くの人が求めている物件」であることが重要なのです。「多くの人が求めている物件」というのは、「新しくて最新の設備が整っている物件」ではなく、退去が出ても少しの期間で次の入居者が決まる、「賃貸需要のあるエリアに立つ物件」ということです。

「新しくて最新の設備が整っている」というところにだけ目を向けて失敗してしまうケースは多々ありますので、ワンルームマンション経営をするためには、所有している物件からきちんと利益が出るのかどうかを注意点として物件選びをすることが重要なのです。

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（2）都営新宿線「岩本町駅」徒歩4分（A2番出口）
（3）都営新宿線「小川町駅」徒歩4分（A3番出口）
（4）東京メトロ丸ノ内線「淡路町駅」徒歩4分（A3番出口）
（5）東京メトロ千代田線「新御茶ノ水駅」徒歩4分（A2番出口）
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