収益物件の価格が決まるポイントは「家賃収入」!

収益物件の価格は、「家賃収入」で決まる!

物件価格はこうして決まる!

不動産の物件価格は、一般的に上の図のような3つの方法で決定されます。

その方法とは、「原価積み上げ法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3種類です。

原価積み上げ法

現在、建築数を伸ばしている新築アパートなどに代表される新築物件は主に原価積み上げ法が用いられることが多く、土地・建築資材・建築時の人件費・販売会社の利益などが積み上げられて価格が決定します。そのため、建材や土地・人件費が高騰している局面では、コストが割高になることや収益が価格決定の根拠になっていないためプランによっては採算が取れないなどのデメリットも生じます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主に中古物件に用いられることが多い評価方法です。

近隣の物件価格と比較をした上で、価格が決定されます。取引事例比較法のデメリットは、金融機関もローン融資する際に取引事例比較法を使うことが多いため、取引事例自体が過去の事例であることから物件価格が上昇している局面では融資額が伸びず、多額の頭金が必要になるケースもあるということです。

収益還元法

最後は、収益還元法についてです。収益還元法はその名の通り収益物件によく用いられるやり方で、計算式は「年間賃料収入÷還元利回り=取引価格」です。

還元利回りはキャップレートとも呼ばれ、エリアや物件ごとに投資家が期待する利回りのことで、どの程度の年間賃料収入を得られるかが価格を決定する際の基準になります。ここで重要なことは、「家賃収入を維持すること」と「投資家が期待する利回り」についての相関性です。

収益還元法では、賃貸に出した際の家賃収入が下がれば下がるほど価格は下がるということになります。さらに、物件の構造やエリアの違いが加味されキャップレートは決定されるため、都心と地方であれば、都心の利回りは低めに設定される傾向があり、地方の利回りは高めに設定されるのが通常です。

そして、鉄筋と木造であれば、構造上の違いから鉄筋の物件は利回りが低めに設定される傾向があり、木造の物件は利回りが高めに設定される傾向があります。これは、空室率や建物のメンテナンス費用、売却の際のスピードなどのリスクが考慮され、投資家の目線がキャップレートに反映されるためで、都心の空室率が低い鉄筋コンクリート造などのしっかりとした構造の物件であれば、賃料の取れる期間も長期化するため低いキャップレートでも売買の土台に乗るのです。

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家賃収入が10万円違うだけで取引価格は200万円の差!

ここで、比較の事例を見てみましょう。

まずは、キャップレート5%で、年間家賃収入が100万円取れる場合と110万円取れる場合の比較です。

・ 年間家賃収入100 万円の場合の計算式…100 万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)= 2000 万円(取引価格)

・ 年間家賃収入110 万円の場合の計算式…110 万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)= 2200 万円(取引価格)

となります。年間家賃収入が10万円異なるだけで、取引価格は200万円の差が生まれます。年間10万円とは月額の家賃に換算すると約8330円の差しかないのに取引価格は数百万円の差が生まれるのです。高い家賃を維持し続けるということは、相続税対策にとって資産価値を維持する上でとても大事なことになります。なぜなら、高い家賃を維持し続ければ、売却する時に物件価格を相場より高くできるからです。相続税対策は、売却も選択肢に入れて実施しなければなりません。収益を維持するということは売却時に有利なカードとなりますので、メンテナンスにより家賃の維持しやすい物件を購入してください。

次に比較するのが、年間家賃収入100 万円取れる物件で、キャップレートが5%の場合と6%の場合の比較です。

・ キャップレートが5%の場合…100 万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)= 2000 万円(取引価格)

・ キャップレートが6%の場合…100 万円(年間家賃収入)÷6%(キャップレート)=約1667 万円(取引価格)

となります。

キャップレートが1%違うだけで、取引価格は約333万円の差が生じます。特に地方は、キャップレートのブレが大きく2~3%程度の差が出ることも多々あり、物件価格が安定しません。つまり、売却時に高利回りが当たり前の地方で持つより、取引利回りは低いけれども堅実さが売りの都心で物件を持っていた方が、売却時の物件価格が読みやすいということです。

収益物件は収益還元法で物件価格が決まるというのであれば、その仕組みを理解し味方につける方が賢いやり方と言えます。不動産投資をこれからはじめる人が、収益還元法を味方につけ、物件価格を高くしたいのであれば、選ぶ物件は家賃の下落しづらい物件かつキャップレートが安定している都心立地の物件ということになるのです。こういった概念がないが故に、相続税対策をしたのに物件価格に満足せず、売却できずに困っているオーナーが増えています。

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