売れない物件は「負動産」になる

売れなければ「負動産」になってしまう…

売却が成功しなければ相続税対策は成功しない

相続税対策として貸家を建築し、不動産投資をスタートする人も多いと思います。

しかし、相続税評価額を下げることだけを考え、失敗のパターンを理解せずにスタートしている人が多いのが現状です。最終的に購入した物件を相続人に相続や贈与を実施し、売却することで初めて相続税対策は完了します。つまり、売却が成功しなければ、相続税対策の成功はあり得ないということです。もし資産を目減りさせるような物件が売れ残ってしまうようであれば、それはもはや負債を生み続ける「負動産」といえるでしょう。

いつでもやめられる状態にあれば失敗する可能性は低い

不動産投資において失敗してしまうパターンは、日本のバブル時代の不動産投資が代表的なパターンと言えます。バブル期の不動産投資は、キャピタルゲイン(転売益)を目的としているので、毎月の収支を気にせずに建物を購入する人がほとんどでした。そのため、毎月の持ち出しは数十万円になることも多かったようです。しかし、半年ほど所有して売却すれば、数百~数千万円の売却益を確保することができました。売却すれば売却益が得られるため、毎月お金が出て行っても気にしないというのが、バブル期の不動産投資の特徴です。バブル景気が続いていればうまく転売できた物件も、バブルが崩壊することによって相場が下がっているから売るに売れないという状況に陥った投資家も現れ始めました。買い手が見つからず売却できなければ現金が徐々に減り、赤字の補てんで借金を重ね、投資用不動産は「負動産」となった挙句、最後は自己破産という結末を迎える人が多発したのです(上の図参照)。逆にいうと不動産投資は毎月の黒字を確保し、流動性の高い物件を所有していつでもやめられる状態にあれば、失敗することは少なく、「負動産」になることもないということになります。

今、紹介したのはバブル期の話ですが不動産投資で失敗している人は、大抵このパターンに陥る人です。現在、相続税対策のために供給過剰エリアでアパートなどの賃貸住宅を新築し入居者の獲得競争で家賃が下落したり空き家になってしまったりすることで、毎月の収支が赤字に陥っている人も増えています。もちろん、家賃が下がれば、先ほど説明したように売却価格が大幅に下がることになるでしょう。最終的に物件を処分するにしても、当初の取得金額から売却価格が大幅に下がってしまったのでは、いくら相続税対策のためとはいえアパートを建てる意味がないのです。これもまた「負動産」といえるでしょう。

相続人が売却しやすい物件を選択する必要がある

上の図のように不動産ローンの残高が7000万円あり、売却の相場が5000万円だった場合には、差額の2000万円を用意できなければ売却することもできません。このような状態になると、子どもに残す相続財産の総額も大幅に減ることになるのです。そうなった場合、売却できずに赤字を払い続ける「負動産」を所有し続けることになってしまいます。

これは、相続税評価額を下げることだけ考えているから、起こる失敗だと言えます。

相続税対策では相続税評価額を下げることだけではなく、相続人が売却しやすい物件を選択する必要があるのです。そういった意味では、東京都心の築浅中古ワンルームマンションは、相続税評価額を下げやすく収益性も確保でき、売却もしやすいという相続税対策に有利な特性を持った物件と言えるでしょう。相続税対策で収益物件を選ぶ場合、購入しやすさよりも売却しやすさを重要視しないと「不動産」が「負動産」になりかねませんので注意してください。

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「負動産」にしないための条件とは

せっかく購入した不動産を「負動産」にしないようにするには、ある条件があります。
それは需要と供給のバランスがとれていること。
「需要」と「供給」は、収益性と流動性を高めるために重要です。

入居需要が増えれば家賃は上昇する


「需要」と「供給」が価格に及ぼすという影響は、上図のようになります。
まず、収益性の面で、地方のアパートと都心のワンルームマンションについて比較してみましょう。収益性の面で重要なのは家賃です。現在では、アパートの空き部屋が増え、空室率が急上昇しています。その原因は、相続税対策により貸家の建設が増え、供給過多になっているからです。アパートの供給が増えているのに、入居需要が増えなければ確実に家賃は下がります。一方で、ワンルームマンションの場合であれば、ワンルームマンション規制の影響で供給は制限されているなか、地方や海外から都心へ人の流れも増え、多様化するライフスタイルの影響でワンルームマンションに住む期間も延びているため、入居需要は増えているのです。そういう流れの場合には、家賃は上昇するでしょう。仮に上がらなくても同じ家賃が長い間維持できれば収益性は保たれるのです。

また、売却という局面を考えてみても、地方のアパートと都心のワンルームマンションでは、明確な違いがあります。地方のアパートは、金融庁の検査・監督により、今後は金融機関の融資が締め付けられるため、購買層いわゆる購入できる人は少なくなり購入需要が減少傾向に向かうのです。一方で、相続税対策のためにアパートを建築した人は、売却も目的の1つなので、売却される物件の総数が増えるため、そのエリアにおける売り物件つまり供給も増えるでしょう。そういった環境下では、売却価格は下がる傾向になります。しかし、都心のワンルームマンションであれば、相続税対策や老後破産を防ぐといった目的はこれからも増えるでしょうし、サラリーマンであればほとんどの人が融資を受けられるため、購入需要は一定数確保されます。ワンルームマンションであれば、金額も他の不動産に比べ価格が抑えられているので、現金で購入する人も購入しやすい物件です。しかも、新築ワンルームマンションの供給が抑えられているため、市場に魅力的なマンションが供給過剰になることもありません。魅力的なマンションが少ないのであれば、今、好立地で所有しているマンションは居住者も付きやすく価値が上昇します。このように「需要」と「供給」を入居者確保の観点と売却の観点で見た場合、どの物件を購入すれば売却しやすいかは一目瞭然です。

これから、相続税対策を検討する人は、先々の収益性や売却まで見通した上で、どこのエリアにどのような種類の物件を購入するかを真剣に検討しなければ、相続税対策において後悔することになりかねません。相続税対策は、相続税評価額を下げることだけを考えると失敗するという大きな理由は、ここにあります。

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