不動産も需要と供給のバランスがポイント

日本の将来に対する悲観的なニュースが多い中、最も関心を集めているものの1つがお金に対する経済的な不安ではないでしょうか。
今後、ますます年金だけに頼ることができなくなる可能性が高く、資産運用などに力を入れる動きが加速していくでしょう。
その解決策の1つとしてワンルームマンション投資に注目が集まっています。
今回は、ワンルームマンションの需要と供給のバランスに注目していきます。

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不動産の需要と供給のバランス

以前にアパートとワンルームマンションを比較して「①財産評価を下げやすいのは?」「②収益性を確保しやすいのは?」「③物件の流動性が高いのは?」といったテーマで確認しました。
財産評価を下げやすいというところは別ですが、収益性と流動性を高めるために重要なのが「需要」と「供給」です。

【住宅】需要供給モデル

需要と供給のバランスが価格に及ぼすという影響は、上の図のようになります。不動産価格も当然同様です。

まず、収益性の面で、地方のアパートと都心のワンルームマンションについて比較してみましょう。

収益性の面で重要なのは家賃です。
現在では、アパートの空室率が急上昇しています。
その原因は、相続税対策により貸家の建設が増え、供給過多になっているからです。
アパートの供給が増えているのに、入居需要が増えなければ確実に家賃は下落します。

一方で、ワンルームマンションの場合であれば、ワンルームマンション規制の影響で新築の供給は制限されているなか、地方や海外から都心へ人の流れも増え、多様化するライフスタイルの影響でワンルームマンションに住む期間も延びているため、入居需要は増えているのです。そして都心のワンルームマンションの不動産価格はどんどん上がり続けています。
総務省が発表した「東京都の人口(推計)」の概要調査書によると、東京都の令和4年11月1日現在の人口総数は1404万人となっており依然として増加傾向が続いている状況であります。

そういう流れの場合には、不動産価格価値・家賃は上昇するでしょう。
仮に上がらなくても不動産価格や家賃が同じ水準で推移していれば収益性は保たれるのです。
このような需要と供給のバランスを考えることでマンション購入後に効果的に運用することができるのではないでしょうか。

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また、売却という局面を考えてみても、地方のアパートと都心のワンルームマンションでは、不動産価格に明確な違いがあります。
地方のアパートは、金融庁の検査・監督により、今後は金融機関の融資が締め付けられるという要因のため、購買層いわゆる購入できる人は少なくなり購入需要が減少傾向に向かうのです。

一方で、相続税対策のためにアパートを建築した人は、売却も目的の1つなので、売却される物件の総数が増加するため、そのエリアにおける売り物件の件数つまり供給も増えるでしょう。
そういった環境下では、売却する際の不動産価格は下がる傾向になります。

しかし、都心のワンルームマンションであれば、相続税対策や老後破産を防ぐといった目的はこれからも増えるでしょうし、サラリーマンであればほとんどの人が低金利で融資を受けられるため、購入需要は一定数確保され、不動産価格が下がりません。

ワンルームマンションであれば、金額も他の不動産に比べ不動産価格がある程度抑えられているので、現金で購入する人も購入しやすい物件です。
しかも、新築ワンルームマンションの供給が抑えられているため、市場に魅力的なマンションが供給過剰になることもありません。
さらに中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションでは需要と供給のバランスにより中古ワンルームマンションの方が希少価値が高く魅力的なマンションが少ないのであれば、今、好立地で所有しているマンションの価値は上昇します。
このように需要と供給のバランスを入居者確保の観点と売却の観点で見た場合、どの物件を購入すれば売却しやすいかは一目瞭然です。

中古ワンルームマンションであれば需要と供給のバランスにより価値が落ちにくく、さらに相続税対策として有効になります。
相続がいざ発生してからでは遅く、相続税対策のポイントは計画を事前に立てることが大切です。
中古ワンルームマンションだと現金の1/3の評価で済みます。
相続が発生したときに、現金及び有価証券は時価に対して評価されます。
土地や建物(一戸建て、マンション等)は、利用状況に応じて財産評価基本通達の不動産価格の計算方法により評価減があります。
評価は建物の場合でおよそ50%から60%、土地は公示地価の80%となります。
マンションやアパート等を所有しており、第三者に建物を貸している場合は、さらに評価額の30%の控除が可能です。
結果、マンション等を取得することで、現金に比べ約1/3の評価となるのです。

これから、相続税対策を検討する人は、需要と供給のバランスや不動産価格など先々の収益性や売却まで見通した上で、どこのエリアにどのような種類の物件を購入するかを真剣に検討しなければ、相続税対策において後悔することになりかねません。
相続税対策は、相続税評価額を下げることだけを考えて失敗するという大きな理由は、ここにあります。不動産価格が暴落する物件を購入してしまえば相続するのは負債になりかねません。そのため、不動産価格が維持される築浅の都心のワンルームマンションがおすすめです。

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