マンションを相続税対策として活用する秘訣まとめ！

税制が改正されてから起きた変化

平成27年1月の相続税改正実施により、多くの人が節税に取り組みました。改正内容としては主に基礎控除が4割下がるという内容です。この改正により国税庁は、改正後の平成27年度における課税対象者は前年の平成26年度と比べ1.8倍になり、課税割合は現行の課税方式となった昭和33年以降で過去最高を記録したと発表されています。この改正に伴って、対象者のすそ野が広がり、これまで「節税は富裕層にしか関係ない」と考えていた人たちも対象者となったため、対策の王道であるアパートなどに代表される貸家の建築は、ブームを迎えました。

貸家の建築が急増したことにより、不動産や金融マーケットに大きな変化が表れ始めました。新聞や雑誌・テレビの報道でも盛んに取り上げられているためご存知の人も多いと思いますが、相続税対策により貸家建築は右肩上がりの状態です。そんな貸家に対する融資額も右肩上がりで、あのバブル期の融資額を超えました。

しかし、貸家の建築はあくまで節税のためです。地域によっては、増えた貸家に対して入居者の総数が増えていないため、入居実態を伴わない貸家の建設は、いわばバブルのような状態になりつつあります。そんな現状に、金融庁は金融機関に対して、1つ1つの融資案件が、本当に対策になっているのかを検査・監督していくという方針を示しているのです。このことから、相続税対策の王道とされていた自分が所有する土地にアパートを建築する手法は、有効な対策とはならなくなってしまい、悩みを抱いている人も増えてきました。

他人事ではない相続税対策

一般的に人生のうちに相続を何回も経験する人が少ないため、相続税対策は難解なテーマです。しかし、アパートが相続対策にならなくなったとしても、対策自体をしないわけにもいきません。そのため、「ではどうすればよいのか」というイメージがなかなか出てこない人が多くいます。

相続税対策において、最初に考えなければいけないことは「いかに財産を贈与するか」ということです。例えば、相続の対象総額を100とした場合、生前贈与を繰り返すことで相続対象財産を減らすことができれば、相続対象財産も80になり税率も下がる可能性があります。生前贈与を真っ先に考えることは、誰にとってもメリットになるのです。

生前贈与では、「暦年贈与（110万円の基礎控除）」と「相続時精算課税制度（相続税・贈与税一体化措置）」を有効活用することがポイントですが、この贈与を現金でやるのではなく不動産（収益物件）で行うことができればより効果的です。

この項目では、財産評価額を最大限圧縮できる『都心の築浅中古ワンルームマンション』を活用した、生前贈与について詳しくお伝えしているページをまとめましたので相続税対策にお悩みの方は、ぜひ参考にしていただけたらと思います！

なぜ築浅中古ワンルームマンションが相続税対策になる？

節税は大事。しかし…

ここまで、マンション投資が相続税対策に有効なポイントばかりを取り上げさせていただきましたが、注意していただきたい点もあります。金額が金額なため、何が何でもまずは節税と考えてしまうのも無理はありません。しかし、これに対して一言で言うとすれば「目先のことに囚われてはいけない」ということです。相続にはトラブルが付き物です。それを避け、家族全員のために公平な財産分与を明確にしなければなりません。節税はそれからでも十分間に合います。

まず、家賃に合わない割高な物件を購入する可能性がある…ということがあげられます。不動産会社の中には、節税のメリットを理由に、わざわざ相場より割高の物件をすすめることもあるので注意が必要です。

また、販売会社により、いかにも節税効果があることを見せる方法で金利の高い金融機関から融資をさせることがあります。金利が高いと、毎月の返済は自ずと増えます。そうなると確かに、収支はマイナスになりやすいので、節税効果が上がることも事実でしょう。ただし、それがマンション経営のメリットになるかというと、そうとは言えません。理由は簡単で、税金を減らす代わりに得られるはずの収益を犠牲にして、結果利益を得られていないからです。販売会社がプラスの面ばかりを話しシミュレーション等を見せてきた場合、マイナス面等について質問できるよう知識を持っておきましょう。

さらに、あまり頻繁なケースではありませんが、税務署のチェックが入り、ペナルティの対象になる可能性も、ないとは言えません。節税方法のひとつとして、経費の計上があります。マンション経営における経費には減価償却費、ローンの利息（建物分）、管理費、修繕費、固定資産税、保険、雑費などがありますが、節税対策として「ついついコントロールしすぎてしまう」ということに注意してください。少なくとも、違法行為に当たるような節税は、厳禁です！